Teilverkauf oder Komplettverkauf: Was lohnt sich?

tellen wir uns ein altes Einfamilienhaus am Stadtrand von München vor: Die Kinder sind längst ausgezogen, die Rente des Eigentümers ist überschaubar und das Dach müsste dringend saniert werden. Was jetzt? Viele Hausherren stehen heute vor ähnlichen Fragen, denn sie wissen nicht, wie sich das in den eigenen vier Wänden gebundene Vermögen nutzen lässt, ohne das vertraute Zuhause sofort aufzugeben. Gestiegene Immobilienpreise eröffnen neue Optionen, während der Wunsch nach finanzieller Sicherheit im Alter wächst.

Der Teilverkauf rückt als Möglichkeit in den Fokus, Liquidität zu schaffen und dennoch wohnen zu bleiben. Aber ist er tatsächlich lohnenswert?

Was bedeutet Teilverkauf einer Immobilie?

Der Teilverkauf einer Immobilie bezeichnet den Verkauf eines prozentualen Anteils – meist zwischen 10 und 50 % – an einen Investor. Der Eigentümer bleibt Miteigentümer und behält in der Regel ein lebenslanges Nießbrauch- oder Wohnrecht, während er gleichzeitig einen Teil des Immobilienwerts in liquide Mittel umwandelt. Er gilt als vergleichsweise neues Modell am Immobilienmarkt und richtet sich vor allem an Eigentümer, die den Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung nutzen möchten, ohne sofort die gesamte Immobilie abzugeben.

Das Prinzip verbindet den Wunsch nach finanzieller Freiheit mit dem Erhalt vertrauter Strukturen.

Gerade für Menschen im Ruhestand erscheint der Teilverkauf als ein Weg, Kapital freizusetzen und dennoch in den eigenen vier Wänden zu verweilen. Doch Achtung: Es ist kein Kredit, sondern vielmehr ein echter Verkaufsvorgang.

Komplettverkauf: der klassische Weg

Der Komplettverkauf einer Immobilie stellt die traditionelle Form der Veräußerung dar und ist vielen Eigentümern seit Generationen vertraut. Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags geht das gesamte Eigentum an den Käufer über, während der Verkäufer den vollen Kaufpreis in einer Summe erhält. Diese Variante erlaubt schnelle und klare Verhältnisse, sowohl finanziell als auch rechtlich. Allerdings verliert der bisherige Eigentümer damit auch die Kontrolle über das Objekt und kann nur durch vertraglich geregelte Modelle wie Nießbrauch oder Miete weiterhin darin wohnen.

Vergleich der beiden Modelle

Wer über die Zukunft seiner Immobilie nachdenkt, steht oft vor der Wahl: Teilverkauf oder Komplettverkauf. Beide Varianten versprechen auf den ersten Blick finanzielle Entlastung und neue Spielräume, unterscheiden sich jedoch in Struktur, Wirkung und langfristigen Folgen. Um die richtige Entscheidung zu treffen, lohnt sich ein genauer Blick auf die Unterschiede im direkten Vergleich:

Liquidität und finanzieller Spielraum

Teilverkauf:

• Auszahlung nur des verkauften Anteils (z. B. 30–50 % des Immobilienwertes)
• regelmäßig geringere Gesamtsumme als beim Komplettverkauf
• Beispiel: Immobilie im Wert von 500.000 Euro, Teilverkauf 50 % → Auszahlung 250.000 Euro

Komplettverkauf:

• sofortige Auszahlung des gesamten Kaufpreises
• volle Liquidität auf einmal verfügbar
• Beispiel: Immobilie im Wert von 500.000 Euro → Auszahlung 500.000 Euro

Wohnrecht und Nutzung der Immobilie

Teilverkauf:

• Eigentümer behält Wohnrecht
• Zahlung einer monatlichen Nutzungsgebühr an den Teilkäufer

Komplettverkauf:

• Wohnrecht lässt sich bei Bedarf über Mietvertrag oder Nießbrauchregelung sichern
• ohne solche Regelungen Auszug erforderlich

Flexibilität und Entscheidungsfreiheit

Teilverkauf:

• Einschränkungen bei Modernisierung oder Vermietung, Zustimmung des Teilkäufers nötig
• Restanteil bleibt im Eigentum und kann später verkauft werden

Komplettverkauf:

• keine Verpflichtungen oder Abstimmungen mehr mit Miteigentümern
• Käufer entscheidet allein über die künftige Nutzung

Risiken und Abhängigkeiten

Teilverkauf:

• monatliche Belastung durch Nutzungsgebühr
• eingeschränkte Entscheidungsfreiheit durch Mitspracherechte des Käufers

Komplettverkauf:

• dauerhafter Verlust der Immobilie
• Abhängigkeit von Miet- oder Nießbrauchvereinbarung, um im Haus zu bleiben

Steuerliche und rechtliche Aspekte

Neben finanziellen Überlegungen fließen steuerliche und rechtliche Fragen in die Wahl zwischen Teil- und Komplettverkauf ein. Diese Aspekte beeinflussen nicht nur die aktuelle Situation des Eigentümers, sondern auch zukünftige Regelungen rund um Erbschaft, Schenkung oder steuerliche Belastungen. Wer langfristig plant, sollte daher die Details im Blick behalten und fachliche Beratung einholen.

Erbschaft, Schenkung, Spekulationsfrist

Bei einem Teilverkauf bleibt der restliche Immobilienanteil im Eigentum und kann später vererbt oder verschenkt werden, was Nachfolger steuerlich belasten kann. Der Komplettverkauf beendet hingegen die Eigentumsbindung und kann die Verteilung im Erbfall vereinfachen.

Wichtig ist zudem die Spekulationsfrist von zehn Jahren: Gewinne aus Verkäufen innerhalb dieser Zeitspanne sind steuerpflichtig.

Für selbstgenutzte Immobilien gilt eine Ausnahme. Teilverkäufe innerhalb der Frist können ebenfalls steuerlich relevant werden und sollten vorab mit einem Steuerberater geklärt werden.

Folgen für Nachlassregelungen

Ein Teilverkauf verkompliziert oft die Nachlassplanung, da Erben nicht allein über die gesamte Immobilie verfügen können. Sie müssen den Miteigentümer einbeziehen oder den verbleibenden Anteil veräußern. Beim Komplettverkauf entfällt diese Problematik, da die Immobilie nicht mehr Teil des Erbes ist und das Kapital frei verteilt werden kann. In Familien mit mehreren Erben kann der Komplettverkauf für Klarheit sorgen, während ein Teilverkauf zusätzlichen Abstimmungsbedarf schafft. Die Entscheidung wirkt somit unmittelbar auf die Handhabbarkeit des Nachlasses und die Konfliktwahrscheinlichkeit unter Erben.

Unterschiede in der steuerlichen Behandlung

Der Teilverkauf führt steuerlich zu einem anteiligen Veräußerungsgeschäft, während beim Komplettverkauf der gesamte Gewinn berücksichtigt wird. Dies kann zu unterschiedlichen Belastungen bei der Einkommensteuer führen, besonders innerhalb der Spekulationsfrist. Auch bei Schenkungen oder Erbschaften werden Teilverkäufe anders bewertet, da nur der verbleibende Eigentumsanteil in die steuerliche Bemessungsgrundlage einfließt. Beim Komplettverkauf ist die steuerliche Betrachtung klarer, da die Immobilie vollständig übertragen wird. In beiden Fällen hängt die konkrete Belastung stark von der individuellen Situation ab und sollte professionell geprüft werden.

Für wen eignet sich der Teilverkauf?

Der Teilverkauf spricht vor allem Menschen an, die in ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten und dennoch einen Teil ihres gebundenen Vermögens freisetzen wollen. Besonders in Lebenssituationen, in denen Flexibilität gefragt ist, kann dieses Modell eine Lösung sein.

• Eigentümer, die Renovierungen oder Modernisierungen finanzieren möchten
• Personen, die Kapital für Reisen oder größere Anschaffungen benötigen
• Immobilienbesitzer, die zusätzliche Mittel für die Unterstützung von Angehörigen bereitstellen wollen
• Menschen, die ihr Haus nicht vollständig aufgeben, aber finanziell unabhängiger werden möchten

Für wen ist der Komplettverkauf sinnvoll?

Der Komplettverkauf richtet sich an Eigentümer, die sich bewusst von ihrer Immobilie trennen möchten. Er bietet klare Verhältnisse, da das Objekt vollständig übertragen wird und sofort Kapital zur Verfügung steht.

• Personen, die den Wohnort dauerhaft wechseln möchten
• Eigentümer, die keine weiteren Verpflichtungen rund um Instandhaltung oder Verwaltung wünschen
• Verkäufer, die ihr Vermögen in andere Anlageformen umschichten möchten
• Familien, die den Verkaufserlös zur Finanzierung eines Neubaus oder anderer Projekte einsetzen wollen

Rechenbeispiele und Szenarien

Stellen Sie sich vor, Ihre Immobilie hat einen Marktwert von 900.000 Euro. Entscheiden Sie sich für einen Teilverkauf von 50 %, erhalten Sie sofort 450.000 Euro ausgezahlt, bleiben jedoch weiterhin zur Hälfte Eigentümer. Für die weitere Nutzung zahlen Sie zusätzlich eine monatliche Nutzungsgebühr, die sich je nach Anbieter auf mehrere Hundert Euro belaufen kann. Auf diese Weise gewinnen Sie finanzielle Flexibilität, behalten Ihr Zuhause, tragen aber laufende Kosten und teilen die Entscheidungsrechte.

Beim Komplettverkauf erhalten Sie den gesamten Kaufpreis von 900.000 Euro direkt und verfügen sofort über volle Liquidität.

Gleichzeitig geben Sie sämtliche Rechte und die Nutzung endgültig ab. Dieses Modell sorgt für klare Verhältnisse und maximale Planungssicherheit, verlangt jedoch einen endgültigen Abschied von Ihrer Immobilie. Der Vergleich macht deutlich: Der Teilverkauf schafft Freiräume mit Verbleib im Haus, während der Komplettverkauf die höchste Liquidität ermöglicht.

Was lohnt sich wirklich?

Ob Teilverkauf oder Komplettverkauf sinnvoller ist, hängt von den individuellen Zielen und Lebensumständen des Eigentümers ab. Während der Teilverkauf gestattet, finanzielle Mittel zu nutzen und dennoch in den eigenen vier Wänden wohnen zu bleiben, überzeugt der Komplettverkauf durch klare Verhältnisse, volle Liquidität und den vollständigen Übergang des Eigentums. Beide Modelle sowie andere Varianten haben Vor- und Nachteile, die von der persönlichen Lebenssituation, dem Alter, den Plänen für die Zukunft sowie steuerlichen Aspekten beeinflusst werden. Eine pauschale Empfehlung ist daher kaum möglich.

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• ‍Wie funktioniert der Teilverkauf von Wohnimmobilien?‍
• ‍Hausverkauf: Risiken beim Teilverkauf von Wohnimmobilien‍
• ‍Alternativen zum Teilverkauf einer Immobilie: von Leibrente bis Komplettverkauf‍
• ‍Hausverkauf in München: Wie läuft der Hausverkauf ab?‍
• ‍2024 – Treffen Sie weise Entscheidungen für Ihre Immobilienzukunft: Kaufen, Verkaufen oder Halten?

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Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Steuerberater, Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

Photo by Zülal on Unsplash