120.000€ mehr Verkaufserlös: Warum energetisch sanierte Häuser den Markt dominieren

er Immobilienmarkt ist in Bewegung. Energieeffizienz hat sich vom Nischenthema zum zentralen Verkaufsargument entwickelt, was längst nicht nur auf Neubauten zutrifft. Auch bei Bestandsimmobilien nimmt sie einen hohen Stellenwert ein. Woran das liegt, ist leicht zu erklären: Steigende Energiekosten, neue gesetzliche Vorgaben und ein wachsendes Umweltbewusstsein führen dazu, dass Käufer genauer hinschauen. Häuser mit schlechter Energieklasse verlieren an Attraktivität, während sanierte Objekte an Wert gewinnen. Das greift auch für begehrte Standorte wie München.

Energieeffizienz schafft Vertrauen

Ein Haus mit niedrigen Betriebskosten wirkt sofort überzeugend. Interessenten achten zunehmend auf Kennzahlen wie den Endenergiebedarf, die Dämmqualität oder den Zustand der Heizungsanlage. In vielen Inseraten ersetzt der Energieausweis inzwischen das Exposé als Erstorientierung. Ein niedriger Verbrauch pro Quadratmeter signalisiert technische Modernität und repräsentiert Werterhalt sowie einen geringen Investitionsbedarf.

Ganz klar ist damit, dass ein Haus mit einem Energieverbrauchswert von unter 75 kWh/m² pro Jahr (Klasse B oder besser) deutlich mehr Interessenten anzieht als ein Gebäude mit Klasse G oder H. Viele Käufer scheuen sich vor unkalkulierbaren Sanierungskosten und bevorzugen daher Objekte, bei denen bereits Maßnahmen umgesetzt wurden. Ausnahmen bestätigen selbstverständlich die Regel.

Käuferverhalten verändert sich

Kaufentscheidungen verlaufen heute rationaler als noch vor zehn Jahren. Emotionale Faktoren wie die Atmosphäre am Standort, der Garten oder die Raumaufteilung bleiben wichtig, allerdings rückt die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung in den Vordergrund.

Die Energieeffizienz zählt inzwischen zu den harten Verkaufsfaktoren.

Beschäftigen Sie sich vor dem Verkauf mit der Gebäudehülle, den Fenstern oder der Heiztechnik, verschaffen Sie sich gute Ausgangsbedingungen für einen schnellen sowie lukrativen Verkauf.

Zudem führt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) dazu, dass Käufer zunehmend sensibilisiert sind. Die Frage, ob Modernisierungen erforderlich sind, steht oft gleich zu Beginn der Verhandlung im Raum. Immobilien mit guter Effizienzklasse senken dieses Risiko und erzielen höhere Preise.

Beispiel: Sanierte Doppelhaushälfte in Oberhaching

Ein fiktives Beispiel zeigt die Wirkung: Zwei baugleiche Doppelhaushälften aus dem Jahr 1982 stehen in Oberhaching zum Verkauf. Haus A wurde 2021 energetisch mit Wärmepumpe, Dreifachverglasung, Fassadendämmung und Photovoltaik modernisiert. Haus B blieb im Originalzustand. Beide Objekte liegen in ruhiger Wohnlage mit ähnlichem Gartenanteil.

Im Verkaufsgespräch zeigen sich deutliche Unterschiede: Haus A erzielt einen Preis von 980.000 Euro, während Haus B trotz identischer Lage nur 860.000 Euro bringt. Die Differenz von 120.000 Euro ergibt sich aus zwei Faktoren: dem deutlich niedrigeren Energieverbrauch (rund 55 kWh/m² bei Haus A gegenüber 190 kWh/m² bei Haus B) und dem Wegfall zukünftiger Sanierungskosten für den Käufer.

Natürlich sind die Investitionskosten zu beachten, die der Verkäufer in Haus A gesteckt hat. Ob sie sich letztlich auszahlen, hängt von diversen Faktoren ab. Beachtenswert sind in diesem Zusammenhang die Förderprogramme.

Förderprogramme 2025 und 2026 im Überblick

Energetische Sanierungen werden weiterhin umfassend gefördert. Ab 2025 greifen zahlreiche Programme der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die von der KfW und dem BAFA verwaltet werden.

KfW-Förderung (Kreditanstalt für Wiederaufbau)

Die KfW bietet zinsgünstige Kredite für Sanierungsvorhaben, die den Effizienzstandard eines KfW-Effizienzhauses erreichen. Zusätzlich gibt es Tilgungszuschüsse:

• KfW 261: Kredite bis 150.000 Euro pro Wohneinheit
• Tilgungszuschüsse von 5 % bis 25 % – je nach erreichtem Standard
• Kombination mit Einzelmaßnahmen (z. B. Fenstertausch, Dachsanierung) möglich

2025 und 2026 soll das Programm stärker auf Klimaschutzwirkung ausgerichtet werden. Das bedeutet: Maßnahmen mit besonders hoher CO₂-Einsparung erhalten höhere Zuschüsse.

BAFA-Zuschüsse (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle)

Für Einzelmaßnahmen ohne Effizienzhaus-Niveau gelten die BAFA-Förderungen:

• Heizungstausch (z. B. Öl- oder Gasheizung raus, Wärmepumpe rein): bis zu 70 % der Kosten förderfähig
• Dämmmaßnahmen an Fassade, Dach, Kellerdecke
• Erneuerbare Energie (PV, Solarthermie)
• Die geplanten Änderungen ab Mitte 2025: Einführung eines Bonus für besonders alte Gebäude sowie vereinfachte Antragsverfahren über ein zentrales Förderportal.

Diese Sanierungen lohnen sich besonders

Nicht jede Maßnahme wirkt sich gleich stark auf den Verkaufspreis aus. Drei Bereiche bringen erfahrungsgemäß den höchsten wirtschaftlichen Nutzen:

1. Heiztechnik:

Der Austausch veralteter Heizkessel gegen moderne Wärmepumpen oder Brennwertsysteme wirkt sich unmittelbar auf den Energieausweis. Kombiniert mit Flächenheizung oder solarer Unterstützung entsteht ein modernes Heizsystem, das viele Käufer überzeugt.

2. Dach- und Fassadendämmung:

Gut gedämmte Gebäudehüllen senken nicht nur den Energieverbrauch, sondern sorgen auch für besseres Raumklima und Schallschutz. Viele Käufer achten bei der Besichtigung auf Wärmeverluste, die sich vor allem in den Wintermonaten ergeben.

3. Fenster und Türen:

Neue, mehrfachverglaste Fenster und gedämmte Außentüren verbessern den U-Wert spürbar und erhöhen die Sicherheit. Das trägt zur positiven Gesamtwertung des Objekts bei.

Energieausweis als Verkaufsinstrument

Seit 2020 ist ein gültiger Energieausweis Pflicht beim Hausverkauf. Doch er ist mehr als nur eine gesetzliche Vorgabe, denn er ist Vertrauensnachweis und Verkaufsargument. Insbesondere der Endenergiebedarf und die Effizienzklasse (A+ bis H) nehmen Einfluss auf die Kaufentscheidung.

Ein Energieausweis mit Klasse B oder besser signalisiert: Hier wurde investiert, hier muss kein Käufer nachbessern.

Das verkürzt die Vermarktungszeit und minimiert Preisdiskussionen. Wichtig dabei ist, dass der Energieausweis aktuell ist sowie verbrauchs- oder bedarfsbasiert erstellt wurde.

Rechtlicher Rahmen: Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das GEG regelt seit 2020 die energetischen Anforderungen an Bestandsgebäude. Es schreibt vor, welche Standards beim Umbau, bei Sanierung oder im Verkaufsfall einzuhalten sind.

Ab 2024 wurden die Anforderungen verschärft, was unter anderem auf Heizsystemen zutrifft. Wer eine Immobilie erbt oder kauft, muss bestimmte Sanierungspflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen, etwa:

• Austausch alter Konstanttemperaturkessel
• Dämmung der obersten Geschossdecke
• Isolierung freiliegender Rohrleitungen
• Zwar müssen Verkäufer diese Maßnahmen nicht vorab umsetzen, jedoch beeinflussen sie die Preisverhandlungen. Käufer kalkulieren die Kosten mit ein oder verhandeln deutlich nach.

Strategien für Eigentümer vor dem Verkauf

Wer den Hausverkauf vorbereitet, kann durch gezielte Maßnahmen Wert und Vermarktungschancen steigern:

• Sanierung dokumentieren: Mithilfe von Rechnungen, Fotos und einer Energieberatung sollte jede Maßnahme belegbar sein. Das schafft Vertrauen.
• Förderung ausschöpfen: Fördermittel lassen sich auch kurz vor dem Verkauf nutzen. So steigern etwa neue Fenster, gefördert durch BAFA, die Attraktivität der Immobilie und mindern steuerliche Lasten bei Eigennutzung.
• Beratung einholen: Ein Energieberater oder Immobilienmakler mit Effizienz-Expertise hilft, sinnvolle Maßnahmen zu priorisieren. Oft reichen punktuelle Verbesserungen, um in eine bessere Effizienzklasse zu rutschen.
• Zukunftsthemen kommunizieren: Merkmale wie eine PV-Anlage mit Speicher, eine Wärmepumpe oder eine Wallbox sprechen eine neue Zielgruppe an.

Energieeffizienz verkauft sich besser

Ein Haus mit guter Energieklasse verkauft sich schneller, teurer und sicherer. Die Anforderungen auf Käuferseite sowie auf gesetzlicher Seite steigen zunehmend. Umso wichtiger ist es, vor dem Hausverkauf 2025 oder 2026 die energetische Qualität frühzeitig zu prüfen und gezielt zu verbessern. Am Ende entscheidet nicht nur der Standort, sondern auch der Zustand. Die Energieeffizienz kann diesbezüglich den Unterschied machen.

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• ‍Haus renoviert oder unrenoviert verkaufen – Was ist besser?‍
• ‍Immobilien kaufen und verkaufen in München und Umgebung‍
• ‍Hausverkauf und Schimmel: das kann teuer werden‍
• ‍Hausverkauf in München: Wie läuft der Hausverkauf ab?

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Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Steuerberater, Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

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