Wie beeinflusst die Grundsteuerreform 2025 den Hausverkauf?

eit dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland ein neues System zur Berechnung der Grundsteuer. Diese Reform betrifft alle Eigentümer von Immobilien, weshalb unter Umständen die neuen Regelungen auch den Verkaufsprozess Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung beeinflussen. Rundum informiert, starten Sie mit einem guten Gefühl in den Hausverkauf 2025.

Hintergrund: Was ändert sich durch die Grundsteuerreform 2025?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden. Sie wird von den Gemeinden erhoben und dient zur Finanzierung öffentlicher Aufgaben wie Schulen, Straßen oder Parkanlagen. Bisher basierte die Berechnung auf sogenannten Einheitswerten, die in Westdeutschland zuletzt 1964 und in Ostdeutschland 1935 festgelegt wurden. Diese veralteten Werte führten zu erheblichen Ungleichheiten in der Besteuerung, weshalb das Bundesverfassungsgericht 2018 die bisherige Regelung für verfassungswidrig erklärte.

Die Bundesregierung reagierte mit einer Reform, die ab dem Jahr 2025 greift. Künftig orientiert sich die Grundsteuer an aktuellen Werten. Bewertet werden dabei unter anderem der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Art der Bebauung sowie Alter und Nutzung des Gebäudes. Dadurch nähern sich die Steuerbescheide der realen Marktlage an. Gleichzeitig haben die Bundesländer das Recht erhalten, eigene Bewertungsmodelle zu entwickeln. Bayern beispielsweise hat sich für ein wertunabhängiges Modell entschieden, bei dem die Grundsteuer pauschal anhand der Grundstücks- und Gebäudefläche sowie der Nutzungsart berechnet wird – unabhängig vom Verkehrswert oder Bodenrichtwert der Immobilie.

INFOBOX: Für Eigentümer bedeutet das: Je nach Lage und Größe der Immobilie kann sich die Steuerlast ändern – in manchen Fällen deutlich. Weitere Informationen stellt das Bundesfinanzministerium unter www.grundsteuerreform.de zur Verfügung.

Direkte Auswirkungen auf den Hausverkauf

Die neue Grundsteuer betrifft nicht nur Eigentümer, die ihre Immobilie behalten. Auch für Verkäufer ergeben sich Konsequenzen. Sobald die neue Grundsteuer veranlagt ist, werden die neuen Bescheide zu einem festen Bestandteil des Verkaufsprozesses. Verständlicherweise fordern Käufer Transparenz über die zu erwartende Steuerlast. Ein hoher Grundsteuerwert kann sich negativ auf die Verhandlungsposition auswirken. Nicht selten fragen Interessenten konkret nach dem Grundsteuerbescheid, um die langfristigen Nebenkosten besser einschätzen zu können. Verkäufer müssen daher bereit sein, nachvollziehbare Angaben zur Steuerlast zu machen.

Werden bei der Bewertung Fehler gemacht oder fehlen Informationen, kann das Misstrauen erzeugen und den Verkauf verzögern.

Auch wenn die Grundsteuer künftig vom Käufer gezahlt wird, fließt ihre Höhe oft in die Bewertung der Immobilie mit ein – und kann die Kaufentscheidung spürbar beeinflussen. In Gegenden mit hohen Bodenrichtwerten, etwa in gefragten Innenstadtlagen, kann das sogar zum Verkaufshemmnis werden. In ländlichen Regionen hingegen, wo die Steuerlast sinkt, verbessert sich die Marktsituation.

Ein weiteres Risiko liegt in der Veränderung der Hebesätze durch die Gemeinden. Kommunen haben das Recht, ihren Anteil an der Steuer individuell festzulegen. Wer verkaufen will, sollte deshalb die Entwicklung in der eigenen Stadt oder Gemeinde genau verfolgen. Ein moderater Hebesatz kann zum Argument für einen schnellen Verkauf werden. Ein überdurchschnittlicher Satz dagegen führt häufig zu kritischen Nachfragen.

Diese Immobilientypen sind besonders betroffen

Die Auswirkungen der Grundsteuerreform 2025 betreffen nicht alle Immobilientypen gleichermaßen. Besonders stark steigen die Abgaben bei großen Wohnimmobilien sowie bei unbebauten, aber baureifen Grundstücken. Hier greifen die neuen Bewertungsmaßstäbe besonders deutlich, da Bodenrichtwerte und Flächengrößen erheblich ins Gewicht fallen. Eigentümer solcher Grundstücke sehen sich mit zum Teil drastisch erhöhten Bescheiden konfrontiert, die den Verkaufswert ihrer Immobilien beeinträchtigen.

Auch ältere Immobilien in sogenannten einfachen Wohnlagen sind zunehmend betroffen.

In vielen Regionen haben die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte spürbar erhöht. Das führt dazu, dass selbst Häuser mit vergleichsweise niedrigen Marktwerten nun mit höheren Grundsteuern belastet werden. Besonders Ein- und Zweifamilienhäuser schneiden laut einer Analyse von Haus & Grund problematisch ab: Im Durchschnitt ergibt sich hier ein Anstieg der Abgaben um 119 %. Eigentumswohnungen verzeichnen einen durchschnittlichen Zuwachs von 40 %, während Mehrfamilienhäuser mit rund 111 % Mehrbelastung ebenfalls stark betroffen sind.

Ursachen sind die neuen Bewertungsverfahren, gestiegene Grundstückswerte und in vielen Fällen auch angehobene Hebesätze der Kommunen. Obwohl die Reform ursprünglich auf Aufkommensneutralität ausgelegt war, nutzen viele Gemeinden die Neuregelung zur Verbesserung ihrer Einnahmesituation. Damit geraten besonders private Eigentümer, die keine gewerblichen Mieteinnahmen erzielen, unter Druck.

Wer einen dieser Immobilientypen besitzt und über einen Verkauf nachdenkt, sollte die neue Steuerlast unbedingt in die strategische Planung einbeziehen.

Ein realistischer Verkaufspreis, eine transparente Kommunikation mit Kaufinteressenten und eine frühzeitige Einbindung von Fachleuten wie Steuerberatern oder Gutachtern sind entscheidend, um auf dem Immobilienmarkt weiterhin handlungsfähig zu bleiben. 

Drei Praxisbeispiele: So wirkt sich die Reform konkret aus

Die folgenden Fallbeispiele zeigen, wie stark die neue Grundsteuerreform je nach Immobilientyp ins Gewicht fällt – und welche Folgen das für den Verkaufsprozess haben kann.

Beispiel 1: Großes Einfamilienhaus im Stadtrandgebiet

Herr M. besitzt ein Einfamilienhaus mit 200 Quadratmetern Wohnfläche in einem beliebten Stadtteil am Rand von München. Das Grundstück ist großzügig bemessen, der Garten überdurchschnittlich groß. Bislang lag die jährliche Grundsteuer bei rund 700 Euro. Durch den gestiegenen Bodenrichtwert und die neue Bewertungsformel steigt die Steuer nun auf über 1.500 Euro pro Jahr. Käufer nehmen diese Belastung bei der Preisverhandlung zum Anlass, um deutlich niedrigere Angebote abzugeben.

Beispiel 2: Unbebautes, baureifes Grundstück im Speckgürtel

Frau K. hat ein Grundstück im Rhein-Main-Gebiet geerbt. Es ist unbebaut, aber im Bebauungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen. Der alte Grundsteuerbescheid belief sich auf weniger als 200 Euro jährlich. Nach der Reform beträgt die neue Steuer fast 800 Euro. Obwohl kein Haus steht, wird der Wert nach den Möglichkeiten der Bebauung berechnet. Die Steuerlast schreckt viele Interessenten ab – verstärkt private Bauherren.

Beispiel 3: Altbau in strukturschwacher Lage

Ein Brüderpaar verkauft das Elternhaus in einer ostdeutschen Kleinstadt. Das Gebäude stammt aus den 1950er-Jahren und liegt in einfacher Lage. Dennoch hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte zuletzt deutlich angehoben. Die Grundsteuer steigt um 90 Prozent. Obwohl der Marktwert des Hauses nur geringfügig gestiegen ist, wirkt sich die höhere Steuerbelastung nachteilig auf das Käuferinteresse aus.

Diese Beispiele machen deutlich: Die Reform trifft viele Eigentümer unerwartet – und wirkt direkt in den Verkaufsprozess hinein.

Strategien und Empfehlungen für Verkäufer ab 2025

Um auf die Grundsteuerreform angemessen zu reagieren, braucht es eine gute Vorbereitung. Prüfen Sie als Erstes den neuen Grundsteuerbescheid auf Plausibilität. Enthält er Fehler, etwa bei der Flächenangabe oder beim Baujahr, sollten Sie umgehend Einspruch einlegen. Dafür haben Sie einen Monat Zeit. Korrekturen sind möglich und helfen, eine überhöhte Steuerlast zu vermeiden.

Wer einen Verkauf plant, sollte die Steuerlast in die Preisstrategie einbeziehen. Ein hoher Grundsteuerwert kann für Kaufinteressenten abschreckend wirken. In diesem Fall lohnt sich eine individuelle Bewertung durch einen Gutachter. Er kann belegen, wenn der festgesetzte Wert nicht dem realen Marktwert entspricht. Auch eine marktgerechte Gestaltung des Exposés hilft, potenzielle Käufer frühzeitig über alle Kosten zu informieren.

Fachliche Unterstützung ist ebenfalls ratsam. Steuerberater, Immobilienmakler und Gutachter bieten wertvolle Hilfe, um rechtliche Fehler zu vermeiden und den Verkaufsprozess effizient zu gestalten. Vor allem bei geerbten Immobilien kann ein früher Austausch mit dem Finanzamt Klarheit schaffen. So lassen sich Unsicherheiten vermeiden und Verzögerungen reduzieren.

Behalten Sie auch die Entwicklung der Hebesätze im Blick. Ein plötzlicher Anstieg kann die Planung durchkreuzen. Sprechen Sie im Zweifelsfall mit der Gemeinde, um Informationen über künftige Steueranpassungen zu erhalten. Wer seine Immobilie zielgerichtet vermarktet, kann die Grundsteuer argumentativ einordnen und das Vertrauen potenzieller Käufer stärken.

Was Verkäufer jetzt konkret tun können: Checkliste und Hinweise

Wer den Verkaufsprozess plant, sollte sich die folgenden Fragen stellen:

• Liegt der neue Grundsteuerwert bereits vor? Falls nicht, empfiehlt sich eine frühzeitige Nachfrage beim zuständigen Finanzamt.
• Wurde der Bescheid sorgfältig geprüft? Fehlerhafte Angaben zu Wohnfläche, Baujahr oder Nutzungsart kommen häufiger vor als gedacht. Ein Einspruch kann sich finanziell lohnen.
• Ist die Steuerlast im Exposé nachvollziehbar dargestellt? Transparenz gegenüber potenziellen Käufern schafft Vertrauen und reduziert Rückfragen.
• Haben Gespräche mit Interessenten auch die laufenden Kosten, einschließlich Grundsteuer, klar angesprochen?
• Unterstützt ein Steuerberater oder Immobilienexperte den Verkaufsprozess? Fachliche Beratung hilft, Fehler zu vermeiden und den Wert der Immobilie objektiv zu ermitteln.

Sie sehen, dass neben der strategischen Vorbereitung und rechtlichen Prüfung sich ein systematisches Vorgehen lohnt. Ein Immobilienmakler unterstützt Sie auch dabei.

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• Bundesländer: Haus verkaufen in Bayern
• ‍Hausverkauf: Welche Steuer fällt an?
• ‍Haus renoviert oder unrenoviert verkaufen – Was ist besser?
• ‍Hausverkauf München: ohne diese Dokumente geht es nicht
• ‍Hausverkauf Checkliste: Gut organisiert das Haus in München verkaufen
• ‍Sind Online Immobilienbewertungen seriös?
• [PDF] - Haus und Grund - Grundsteuerreform 2025 - Erste Wirkungsanalyse aus Sicht privaterImmobilieneigentümer
• Finanzverwaltungen der Länder und des Bundes, vertreten durch den Freistaat Thüringen - Wissenswertes zur Grundsteuerreform

‍‍_______________

Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Steuerberater, Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

Photo by Pat Whelen on Unsplash