Was der Koalitionsvertrag 2025 für Hausverkäufer bedeutet: neue Regeln, neue Chancen

er Koalitionsvertrag 2025 der CDU, CSU und SPD enthält zahlreiche Vorhaben mit direktem Einfluss auf Immobilieneigentümer. Insbesondere betrifft er jene, die verkaufen wollen. Geplant sind Änderungen bei der Grunderwerbsteuer, im Mietrecht sowie bei Transparenz- und Dokumentationspflichten rund um Gebäude.

Koalitionsvertrag 2025 – Bedeutung für den Immobilienmarkt

Der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD setzt neue Leitlinien für den Wohnungs- und Immobilienmarkt. Die künftige Bundesregierung strebt an, mehr Transparenz, sozial gerechtes Wohnen und gezielte Entlastungen beim Immobilienerwerb zu schaffen. Eigentümer, die eine Immobilie verkaufen möchten, sollten sich mit diesen Vorhaben genau befassen, denn einige Punkte wirken sich direkt auf Angebot, Nachfrage und Transaktionsprozesse aus.

Im Zentrum steht die politische Absicht, den Erwerb von Wohneigentum vor allem für Familien zu erleichtern.

Gleichzeitig sollen Investoren künftig mit mehr rechtlicher Sicherheit planen können, was etwa durch vereinfachte Rahmenbedingungen im Mietrecht und bei Genehmigungsverfahren möglich sein soll. Für Verkäufer ergeben sich daraus zwei zentrale Entwicklungen: eine potenzielle Belebung der Nachfrage bei bestimmten Käufergruppen – etwa jungen Familien – und eine höhere regulatorische Dichte bei Verkauf und Eigentumsübertragung.

Der Koalitionsvertrag signalisiert außerdem, dass die Bundesregierung stärker zwischen privaten Selbstnutzern und institutionellen Anlegern unterscheiden will. Entlastungen bei der Grunderwerbsteuer sollen gezielt auf Ersterwerber wirken, während bei größeren Transaktionen eine gerechtere steuerliche Behandlung geplant ist. Auch dieser Unterschied beeinflusst je nach Immobilie den Kreis der potenziellen Käufer.

Für Verkäufer bedeutet das: Die politische Rahmensetzung verändert die Ausgangsbedingungen auf dem Markt. Wer einen Verkauf plant, sollte nicht nur auf lokale Marktpreise achten, sondern auch die angekündigten rechtlichen Veränderungen frühzeitig in die eigene Strategie einbeziehen. Wie das am besten gelingt, weiß ein erfahrener Makler.

Reform der Grunderwerbsteuer – neue Chancen für Verkäufer?

Eine zentrale Ankündigung im Koalitionsvertrag 2025 betrifft die Grunderwerbsteuer. Die Ampel-Koalition der letzten Legislaturperiode hatte bereits über Entlastungen für Selbstnutzer diskutiert, und nun greift die neue Regierung diesen Ansatz auf. CDU, CSU und SPD planen, die Länder beim Erlass oder bei der Senkung der Grunderwerbsteuer gezielt zu unterstützen, sofern diese Entlastung bei der Schaffung von selbstgenutztem Wohneigentum hilft.

Für Verkäufer ist das eine wichtige Entwicklung, denn Kaufnebenkosten zählen zu den größten Hürden beim Immobilienerwerb.

Das zählt verstärkt für junge Familien und Ersterwerber. Wird die Grunderwerbsteuer gesenkt oder im Einzelfall sogar erlassen, erhöht sich der finanzielle Spielraum der Käufer. Dadurch steigen sowohl die Reichweite von Finanzierungsmöglichkeiten als auch die Wahrscheinlichkeit eines erfolgreichen Abschlusses.

Gleichzeitig betont der Koalitionsvertrag die Absicht, die bislang häufig genutzten steuerlichen Gestaltungsspielräume bei sogenannten Share-Deals zu überarbeiten. Bei diesen erwerben Investoren Anteile an einer Gesellschaft mit Grundbesitz, um die Grunderwerbsteuer zu umgehen oder zu reduzieren. Die neue Bundesregierung strebt eine gerechtere Besteuerung solcher Konstruktionen an. Für Verkäufer großer Objekte oder Beteiligungen kann das langfristig zu veränderten Verhandlungsstrukturen führen.

Die geplanten Maßnahmen zeigen deutlich, dass die Politik auf soziale Ausgewogenheit im Immobilienmarkt abzielt. Verkaufende Eigentümer sollten daher die Entwicklung in ihrem Bundesland aufmerksam verfolgen. Einige Landesregierungen könnten rasch eigene Maßnahmenpakete mit beispielsweise neuen Freibeträgen oder einer vollständigen Steuerbefreiung bei Ersterwerb schnüren. Die Grunderwerbsteuer wird damit zu einem strategischen Faktor im Verkaufsprozess und hat direkte Auswirkungen auf Nachfrage, Preisakzeptanz und Vermarktungsdauer.

Mietrechtliche Neuregelungen mit Relevanz für Verkäufe

Der Koalitionsvertrag 2025 sieht umfassende Eingriffe ins Mietrecht vor, was natürlich die Hauseigentümer beachten müssten, die eine vermietete Immobilie veräußern möchten. Ziel der Bundesregierung ist es, Mieter stärker zu schützen und den Wohnungsmarkt sozial ausgewogen zu gestalten. Verkäufer müssen sich daher auf zusätzliche Anforderungen und neue rechtliche Rahmenbedingungen einstellen.

Besonders relevant ist die geplante Verlängerung von Kündigungsschutzfristen nach dem Verkauf.

Wird eine vermietete Wohnung an einen Käufer verkauft, der diese künftig selbst nutzen möchte, gelten schon heute bestimmte Sperrfristen. Künftig könnten diese Fristen – je nach Bundesland – deutlich ausgeweitet werden. Für Kaufinteressenten mit Eigennutzungsabsicht bedeutet das: Der zeitnahe Einzug verzögert sich. Dadurch sinkt das Interesse an solchen Objekten, was sich stark auf angespannte Wohnimmobilienmärkte wie den in München auswirken dürfte.

Überdies prüft die Bundesregierung eine strengere Regulierung bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

In bestimmten Lagen kann diese Maßnahme bereits heute genehmigungspflichtig sein. Im neuen Koalitionsvertrag wird angestrebt, diese Genehmigungsvorbehalte bundesweit zu vereinheitlichen oder sogar auszubauen. Eigentümer, die Mietwohnungen in Eigentum umwandeln und verkaufen wollen, geraten damit in ein komplexeres Genehmigungsverfahren. Es hat direkte Konsequenzen auf den Zeitplan, die Investitionsbereitschaft und den Verkaufserlös.

Darauf sollten Verkäufer bei vermieteten Objekten zusätzlich achten:

• Mietverträge vollständig und gut strukturiert aufbereiten
• Dokumentation zu Modernisierungen und Instandhaltung beilegen
• Miethöhen mit ortsüblichem Vergleich belegen können
• Sonderkündigungsrechte und Eigenbedarfsoptionen juristisch prüfen lassen
• Käufer über alle mietrechtlichen Regelungen proaktiv informieren
• zeitliche Auswirkungen der Kündigungssperrfrist im Exposé ansprechen
• bei geplanter Umwandlung frühzeitig mit der Genehmigungsbehörde sprechen

Und auch das ändert sich für Immobilienverkäufer

Neben den großen Themen Grunderwerbsteuer und Mietrecht enthält der Koalitionsvertrag 2025 weitere Vorhaben, die den Verkauf von Immobilien direkt oder indirekt beeinflussen. Eines davon ist die geplante Einführung eines digitalen Gebäudepasses. Ziel ist es, alle relevanten Informationen zum energetischen Zustand, zur Bausubstanz und zu Sanierungsmaßnahmen digital für Eigentümer ebenso wie für potenzielle Käufer zugänglich zu machen.

Für Verkäufer bringt dieser Gebäudepass neue Dokumentationspflichten mit sich.

Informationen, die bislang nur auf Nachfrage oder gar nicht vorlagen, müssen künftig strukturiert und aktuell zur Verfügung stehen. Auch etwaige Mängel werden dadurch deutlich sichtbarer. Einerseits erhöht dies den Aufwand, andererseits schafft er mehr Klarheit im Verkaufsprozess. Und was ist der Grund der Bundesregierung, dies einzuführen? Die Sanierungsbereitschaft der Eigentümer soll sich erhöhen. Außerdem wären Immobilien dank dieser Maßnahme besser vergleichbar.

Ein weiterer Punkt betrifft steuerliche Änderungen bei Eigentumsübertragungen auf Gesellschaftsebene. Die bereits erwähnten Share-Deals – bei denen nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an einer Gesellschaft mit Grundbesitz verkauft werden – sollen strenger reguliert werden. Diese Änderung betrifft zwar vor allem größere Transaktionen im gewerblichen Bereich, hat aber auch Signalwirkung für private Eigentümer mit komplexeren Beteiligungsmodellen. Mehr Transparenz und strengere Besteuerung führen in der Regel zu einer höheren steuerlichen Belastung und zu mehr Prüfaufwand bei Verkaufsvorbereitungen.

Auch bei der Bewertung älterer Immobilien sind rechtliche Neuerungen zu erwarten. Die Bundesregierung will gezielt in die Bestandsentwicklung eingreifen. Dies soll im Rahmen von verbindlicheren Vorgaben für Sanierungsstandards und den klimagerechten Umbau erfolgen. Verkäufer von Bestandsobjekten sollten sich deshalb auf verschärfte Nachweispflichten und neue Bewertungsmaßstäbe einstellen, sofern ihre Immobilie eine schlechte Energieeffizienz besitzt.

Achtung: Verkaufen Sie Ihre Immobilie zeitnah, profitieren Sie noch von vergleichsweise geringen Transparenzanforderungen. Mittelfristig jedoch steigen die Ansprüche in rechtlicher, technischer und steuerlicher Hinsicht.

Strategische Empfehlungen für Verkäufer

Die geplanten Reformen im Koalitionsvertrag 2025 verändern die Spielregeln für den Immobilienverkauf. Sie mögen entmutigend wirken, aber davon sollten Sie sich nicht abhalten lassen. Wer den richtigen Zeitpunkt wählt und sich frühzeitig vorbereitet, kann Risiken vermeiden und Chancen nutzen. Gerade die angekündigten Erleichterungen bei der Grunderwerbsteuer bieten Potenzial, zielgerichtet an Käufergruppen wie Familien oder Ersterwerber zu vermarkten.

Weitere Tipps sind:

1. genaue Prüfung der Mietverhältnisse bei vermieteten Objekten ist unverzichtbar
2. verlängerte Kündigungsschutzfristen und erschwerte Umwandlungen senken kurzfristig die Attraktivität für Selbstnutzer und Kapitalanleger
3. Vorteil durch saubere Vertragsdokumentation und Transparenz bei mietrechtlichen Aspekten
4. frühzeitiges Zusammenstellen relevanter Unterlagen zum digitalen Gebäudepass (z. B. Energieeffizienz, Sanierungen, Baumängel)
5. Veränderungen bei den Share-Deals und steuerliche Verschärfungen erhöhen die rechtliche Komplexität
6. fachliche Beratung

Die Devise für 2025 (und darüber hinaus) lautet: rechtzeitig prüfen, gezielt vorbereiten, flexibel reagieren.

Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:

• ‍In München Haus verkaufen: Rechte und Pflichten‍
• Hausverkauf mit oder ohne Makler: Was ist für mich besser?
• ‍Grunderwerbsteuer und lässt sie sich umgehen?‍
• Hausverkauf München: Was passiert mit den Mietern?
• Hausverkauf und Maklerprovision in Bayern: Wie hoch ist sie?

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Ein Hinweis in eigener Sache: Die hier angebotenen Informationen selbstverständlich keine Rechtsberatung. Bitte wenden Sie sich an einen qualifizierten Steuerberater, Anwalt, Fachanwalt oder Notar, um rechtliche Fragen zu Ihrer eigenen Situation abzuklären.

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