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ie werden in München Ihr Haus verkaufen. Über viele Jahre hinweg haben Sie in ihm gewohnt und die Einrichtung geschickt dem Grundriss angepasst. Jetzt stellt sich für Sie die logische Frage, ob der Hausverkauf mit Inventar erfolgen wird oder ohne.

Welches Inventar dürfen Sie mitnehmen und welches muss im Haus bleiben? Können Sie von Ihrem Kaufinteressenten eine Abstandssumme verlangen? Was ist besser: Ein Hausverkauf mit oder ohne Möbel? Dieser Text dient für alle als Hilfestellung, die einen Hausverkauf planen.

Hausverkauf: Was muss drin bleiben?

Die Besichtigungen für Ihren Hausverkauf sind abgeschlossen und es gibt einen ernsthaften Kaufinteressenten. Sie freuen sich darüber, aber fragen sich nun auch: Hausverkauf – Was muss drin bleiben? Wenn Sie einen seriösen Immobilienmakler in München für das Immobiliengeschäft beauftragt haben, hat er diesen Punkt mit Ihnen bereits geklärt. Führen Sie den Verkauf allein durch, sind sie sich eventuell unsicher. Doch Sie müssen nicht irritiert sein. Die goldene Regel lautet:

Handelt es sich bei den Einrichtungsgegenständen um feste Bestandteile der Bausubstanz, dürfen Sie diese nicht mitnehmen.

Beispiele dafür sind:

  • Fenster
  • Türen
  • Kachelofen
  • Wintergarten

Auch das BGB hat dazu einen Passus. Nach § 93 BGB dürfen keine Bestandteile der Immobilie entfernt werden, die sich nicht von dieser trennen lassen, ohne sie im Wesen stark zu verändern oder gar zu zerstören. Darüber hinaus sagt § 94 BGB, dass alle bedeutenden Bestandteile, die mit dem Grund und Boden fix verbunden sind, nicht entfernt werden dürfen. Darunter fallen auch alle Bestandteile des Hauses, die zur seiner Herstellung erforderlich waren. Sie müssen nicht fest mit dem Haus verbunden sein.

Hausverkauf: Was darf man mitnehmen?

Im Haus befinden sich eine ganze Reihe von flexiblen Gegenständen. Sie können mehr oder weniger fest eingebaut sein. Zu dieser Gruppe fallen beispielsweise:

  • Einbauküchen
  • Gardinenstangen
  • Satellitenempfangsanlage
  • Lampen
  • Briefkasten

Wichtig hierbei ist, dass es sich um Gegenstände handelt, die sich leicht ausbauen und irgendwo anders wieder einbauen lassen. Ein Beispiel: Die meisten Häuser verfügen über Briefkästen, die außen an die Wand oder Tür geschraubt werden. Sie gehören damit zu den flexiblen, mobilen Gegenständen. Solch einen Briefkasten dürfen Sie demnach mitnehmen. Ist der Briefkasten allerdings im Mauerwerk eingebaut, zählt der zu den festen Bestandteilen des Hauses und ist damit Teil des Kaufpreises.

Was mache ich mit den flexiblen Gegenständen beim Hausverkauf?

Ihnen bleiben vier gängige Möglichkeiten:

  1. Sie nehmen sie mit und nutzen Sie weiter.
  2. Sie nehmen sie mit und entsorgen sie oder verkaufen sie.
  3. Sie überlassen sie dem Käufer kostenfrei.
  4. Sie überlassen sie dem Käufer kostenpflichtig.

Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie mit dem Kaufinteressenten vorab besprechen, was mit diesen Gegenständen passiert. Wird er sie behalten, wird im Vertrag aufgenommen, ob sie Teil des Kaufpreises sind oder dafür eine gesonderte Summe in einem separaten Kaufvertrag entrichtet wird.

Kann ich eine Abstandssumme für Einrichtungsgegenstände verlangen?

Auf Ihrer Terrasse befindet sich ein mobiler Whirlpool? Ihre Einbauküche ist sehr hochwertig und neu? Nun können Sie überlegen, ob Sie dafür eine Abstandssumme verlangen oder nicht. Der Einzelfall entscheidet, ob dies ratsam ist oder nicht. Ein kompetenter, erfahrener Makler kann Sie diesbezüglich beraten. Manchmal kann es smarter sein, keine Abstandssumme zu verlangen, sondern einen besonderen Einrichtungsgegenstand als Verkaufsargument zu nutzen.

Achtung: Nehmen Sie es nicht persönlich, sofern Ihr Kaufinteressent an einem speziellen Ausstattungsmerkmal Ihres Hauses keinen Gefallen findet. Das so hübsch von Ihnen gebaute Holzgartenhäuschen ohne Betonfundament ist für Sie vielleicht etwas Besonderes. Ihr Kaufinteressent mag dies ganz anders sehen und möchte es entfernt wissen.

Hausverkauf mit Inventar: Schützen Sie Ihren Käufer vor der Nebenkostenfalle

Wenn Ihr Käufer Einrichtungsgegenstände beim Hausverkauf übernimmt, können auf ihn unnötige Nebenkosten zukommen. So kann die Abstandssumme für die schicke Wohnzimmereinrichtung oder die Einbauküche auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden. Durch diese Maßnahme kann der Käufer jedoch in eine Falle tappen, die Sie ihm legal ersparen können. Die Abstandssumme für Einrichtungsgegenstände erhöht den Kaufpreis. Je höher der Kaufpreis ist, desto höher sind Grunderwerbsteuer und Notargebühren. Verkaufen Sie Ihr Haus mithilfe eines Maklers, orientiert sich seine Courtage ebenfalls an dem Kaufpreis. Somit haben auch Sie erhöhte Kosten.

Diese sogenannten Kaufnebenkosten können Sie durch zwei Wege vermeiden:

  1. Der Notarvertrag weist explizit den Kaufpreis für das Objekt und den Kaufpreis für die beweglichen Gegenstände aus. Auf diese Weise fällt für den letztgenannten Kostenblock die Grunderwerbsteuer.
  2. Sie schließen nur einen notariellen Kaufvertrag über die Immobilie ab. Parallel dazu machen Sie einen privatschriftlichen Vertrag, in dem die Übernahme von Einrichtungsgegenständen aufgeführt wird.

Vorsicht: Übertreiben Sie es nicht mit dem Sparwahn. Es ist legal, die Einrichtungsgegenstände als Kostenblock gesondert zu behandeln. Allerdings ist es illegal, den realen Immobilienwert über den separaten Vertrag für die Einrichtungsgegenstände zu minimieren. Jegliche Kaufverträge über Immobilien erhält das Finanzamt. Dieses überprüft, ob der vermerkte Kaufpreis den Marktpreisen entspricht. Stellt der Fiskus deutliche Differenzen fest, kann Ihnen eine Betrugsklage drohen.

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Publiziert am
Jan 13, 2020
 in Kategorie:
Verkaufsstrategie

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