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s kann gar nicht oft genug betont werden: Ein Hausverkauf muss gut organisiert sein. Sie benötigen dafür zahlreiche Unterlagen und Dokumente. ​Damit Sie stets den Überblick bewahren, nichts vergessen und der Verkauf reibungslos über die Bühne geht, haben wir hier für Sie eine Checkliste für Ihren Hausverkauf zusammengestellt.

Vielleicht erscheint sie Ihnen zunächst etwas umfangreich, aber diese Unterlagen und Fragen, die für den Verkauf eines Hauses in München und in allen anderen deutschen Städten wichtig sind, werden Ihnen dabei helfen, gut und sicher vorbereitet Ihren Hausverkauf anzugehen.

Papierkram - wahnsinnig wichtig und leider unvermeidlich

Sie benötigen für einen Hausverkauf zahlreiche Unterlagen und Dokumente. Einige der Papiere sind in gesetzlicher Hinsicht für den Verkauf bzw. für den Notar nötig, andere Unterlagen können bei Vorlage einfach die Verkaufschancen steigern. Einige der Papiere sind für den Notar wichtig, andere nicht. Oft haben Eigentümer die meisten Dokumenten bereits parat. Manchmal müssen sie von Ämtern und Behörden beschafft oder gar erst angefertigt werden. Letzteres ist vor allem der Fall, wenn es sich um einen Bau älteren Datums handelt oder um ein Immobilienerbe, wo es die entsprechenden Dokumente bislang einfach nicht gibt. Eine Liste der benötigten Dokumente finden Sie weiter unten im Artikel.

Überlegungen vor dem Hausverkauf: Stellen Sie sich diese Fragen

Einige Hausbesitzer meinen: »Die Immobilie, die ich verkaufen möchte, ist spitze. Mit Liebe habe ich sie renoviert und gut gepflegt. Jeder kann sich glücklich schätzen, sie haben zu dürfen.« Es mag sein, dass die Immobilie wirklich gut ist; es ist allerdings auch so, dass jede Immobilie bei einem Verkauf mit anderen Objekten am Markt konkurriert und daher die eigene subjektive Meinung über das Verkaufsobjekt eine eher untergeordnete Rolle spielt. Viel wichtiger ist, was die potenziellen Kaufinteressenten, die Geld dafür ausgeben sollen, von der Immobilie halten. Weil es für Käufer weitgehend keine Rolle spielt, welchen Wert ein Verkäufer selbst mit einer Immobilie verbindet, muss man bei einem Verkauf, ganz gleich, ob es um einen Grundstücksverkauf  oder Hausverkauf geht, stets ist ein Höchstmaß an Objektivität wahren. Darüber hinaus sollten Sie über den Verkauf an sich gründlich nachdenken und diesen nicht aus den falschen Gründen einleiten. Nehmen Sie sich Zeit, lehnen Sie sich auf einem bequemen Platz zurück und lassen Sie sich folgende Fragen durch den Kopf gehen. Ihre Beantwortung muss ehrlich sein:

  • Wieso möchte ich das Haus verkaufen? Umzug? Vergrößerung oder Verkleinerung des Wohnraums? Scheidung? Gestresst von den Nachbarn? Zu langer Weg zur Arbeit?
  • Ist gerade eine gute Zeit für den Hausverkauf? Wie sieht es auf dem Immobilienmarkt in München und an meinem Standort aus?
  • Sind die zehn Jahre Spekulationsfrist seit dem Hauskauf bereits abgelaufen oder droht eine Steuer auf den Erlös?
  • Wenn ich in dem Haus noch wohne: Wo wohne ich nach dem Hausverkauf?
  • Möchte ich mit dem Verkaufsgewinn einen Kredit ablösen? Und wenn ja, muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen?

Für einige Fragen – wie beispielsweise zur Vorfälligkeitsentschädigung und damit zur vorzeitigen Ablösung eines Kredits – müssen Sie vermutlich in Ihre Unterlagen schauen. Machen Sie dies, auch wenn es etwas Mühe kostet. Sind Sie fest entschlossen, das Haus zu verkaufen, geht es mit der weiteren Vorbereitung des Hausverkaufs folgendermaßen weiter:​

Eigentliche Planung des Hausverkaufs

Im zweiten Schritt beschäftigen Sie sich noch näher mit dem Haus und sollten bereits die Bedürfnisse von potenziellen Käufern im Hinterkopf haben:

  • Ist mein Haus renovierungsbedürftig? Und wenn ja, welche Renovierungen sind erforderlich?
  • Was muss ich aufwenden, um das Haus verkaufsfertig zu machen?
  • Gibt es zum Haus einen Energieausweis? Wenn nein, welchen benötige ich?
  • Liegt ein Grundbuchauszug vor?
  • Habe ich einen Grundrissplan zur Hand oder sollte ich einen neuen anfertigen lassen?

All dies sind wichtige Fragen, die Sie beim Hausverkauf wieder ein Stück weiterbringen. Inwiefern Renovierungen erforderlich sind, können Sie eventuell nicht selbst beurteilen. Ziehen Sie einen Fachmann zurate, der Ihnen auch den Preis dafür gleich mitteilen soll. Oft lässt sich mit einem sorgfältig renovierten Haus deutlich mehr Geld erzielen, als mit einer Immobilie mit groben Mängeln. Jedoch entscheidet hier der Einzelfall. Insbesondere ein kompetenter Makler aus München kann Ihnen diese Frage aufgrund seiner langen Erfahrung zuverlässig beantworten.

Hausbewertung und Vermarktung

Ein elementarer Teil des Verkaufsprozesses ist die Bestimmung des Angebotspreis. Hierfür stehen ausgefeilte Bewertungsverfahren zur Verfügung, die diesen Preis sehr genau ermitteln können. Sie beziehen zahlreiche Faktoren mit ein, die ein Laie kaum selbst festlegen kann. Sie können einen Immobiliengutachter beauftragen, der ähnlich wie ein Notar, angelehnt an den Wert des Hauses, seine Kosten für das Gutachten errechnet. Diese Variante kann also kostenintensiv sein. Günstiger und meist genauso gut ist eine Wertermittlung durch einen Immobilienmakler, der ein Haus im Rahmen eines Verkaufsauftrags in der Regel kostenfrei bewertet.

Ihr Makler in München weiß über den lokalen Markt und über aktuelle Entwicklungen Bescheid. Zudem übernimmt er für Sie den nächsten Schritt: die Immobilienvermarktung. Sie ist aufwendig, wenn sie gut sein soll. So benötigen Sie ein aussagekräftiges Exposé mit erstklassigen Fotos und vielleicht sogar Videos. Die Infos müssen potenzielle Kunden erreichen, weswegen eine gezielte Werbung notwendig ist. Teilweise möchten die Hausbesitzer ihr Haus auch im Stillen verkaufen. Insbesondere dann profitieren Sie von der Verschwiegenheit und dem guten Netzwerk eines Maklers. Mitunter hat er bereits mögliche Käufer in seiner Kartei, die seit Jahren auf ein Haus wie Ihres in München gewartet haben. Diese Wartezeit wirkt sich unter Umständen positiv auf den Verkaufspreis auf. Darüber hinaus besitzt ein Makler ein beachtliches Verhandlungsgeschick. Er übernimmt die Besichtigungstermine, was eine erhebliche Zeitersparnis für Sie darstellt. Von Ärger und Stress gar nicht erst zu reden!

Erforderliche Unterlagen zusammentragen

Ganz gleich, ob Sie Ihr Haus in München mit oder ohne Makler verkaufen, folgende Unterlagen sind VOR dem Verkauf zusammenzutragen:

  • Baupläne und Baubeschreibung
  • Lageplan des Objekts
  • Grundbuchauszüge, inkl. Infos zu etwaigen Grundschulden sowie Nutzungs- und Wohnrechten
  • genehmigter Bebauungsplan
  • genau berechnete Wohn-, Nutz- und unbebaute Raumflächen
  • bei neuen Immobilien: Abnahmebescheinigung seitens der Baubehörde
  • eventuell Erbpachtverträge
  • bestätigte Vermessungsdaten
  • Energieausweis
  • Grundstücks-Grenzattest
  • aktueller Grundsteuerbescheid
  • Betriebskostenaufstellung
  • Kaufverträge im Original
  • Sanierungsvermerke
  • Liste mit Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten
  • Urkunde der Baugenehmigung
  • wenn erforderlich: Liste mit Preisen zu den Gegenständen im Haus oder am Haus, die mitverkauft werden
  • bei vermieteten Objekten: Kopien der Mietverträge und Nachweise der Mieteinnahmen sowie die Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
  • hochwertige Fotos und ggfs. Videos vom Objekt

Nicht alle dieser Unterlagen benötigen Makler oder Kaufinteressenten sofort. Viele sind erst beim Notartermin mitzunehmen. Trotzdem ist es wichtig, sie bereits zu organisieren, auch mit der nötigen Vorlaufzeit - Grundbuchauszüge z. B. können mehrere Monate Bearbeitungszeit erfordern, bis man sie schließlich bekommt. Aufrichtige Kaufinteressenten freuen sich über Dokumente. Hier gilt die Regel: Je mehr, desto besser. Transparenz schafft Vertrauen!

Tipp: Beauftragen Sie einen Makler, kann Ihnen dieser viel Arbeit bei der Organisation und Aufbereitung der Unterlagen abnehmen. Mit Ihrer Vollmacht kann er sogar beim Bauamt Akteneinsicht beantragen.

Ohne Hilfe vom Makler: Besichtigungen, Kaufpreisverhandlungen, Notar

Schalten Sie keinen Makler ein, kommen im Laufe des Verkaufsprozesses noch viele weitere Aufgaben auf Sie zu. Damit diese Sie nicht überfordern, sollten Sie sich Folgendes überlegen:

  • Wer kontaktiert die Interessenten per Anruf und per E-Mail?
  • Wann habe ich Zeit für die Besichtigungen?
  • Wie strukturiere ich die Besichtigung? Auf welche Fragen muss ich mich vorbereiten? Wie erkläre ich Mängel geschickt, ohne zu lügen?
  • Wie gestalte ich die Besichtigung verkaufsfördernd?
  • Wer kümmert sich um das Nachfassen der Termine und was sage ich?
  • Wie funktioniert das mit den Kaufangeboten?
  • Kann ich gut über Preise verhandeln?
  • Wer genau ist eigentlich mein Interessent? Kann er überhaupt zahlen?
  • Wann frage ich nach der Finanzierungsbestätigung und wie überprüfe ich den Finanzierungsnachweis?
  • Kenne ich einen guten Notar, falls mein Käufer keinen zur Hand hat?
  • Wie gestalte ich den Kaufvertrag?
  • Wie werden Aspekte wie eine kostenpflichtige Einbauküche oder dergleichen im Kaufvertrag vermerkt?
  • Gibt es rechtliche Fallstricke, die im Nachhinein für mich teuer werden könnten?
  • Wann übergebe ich das Haus offiziell und wie schreibe ich das Übergabeprotokoll?

Überlegt agieren, gut und stressfrei verkaufen

Wie Sie sehen, ist die Checkliste für einen Hausverkauf in München umfangreich. Sie müssen an vieles denken, je strukturierter Sie jedoch vorgehen, umso leichter klappt ein reibungsloser Verkauf. Sollten Sie nur wenig Zeit haben und sich unsicher sein, ob Sie alles schaffen, scheuen Sie sich nicht vor der Konsultierung eines Maklers. Für ihn fällt eine Provision an, dafür nimmt er Ihnen aber viel Arbeit ab. Zudem erzielt er oft einen besseren Verkaufspreis und mit ihm gestaltet sich der komplette Verkaufsprozess schneller und damit auch stressfreier.

Publiziert am
Feb 4, 2019
 in Kategorie:
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