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Hildegard hatte ihr Leben lang in ihrer Wohnung in Neuhausen gewohnt. 72 Jahre alt, die Wohnung abbezahlt, der Münchner Mietmarkt auf einem Niveau, das auch sie manchmal staunen ließ. Aber die gesetzliche Rente? Die reichte knapp. Urlaub, eine gute Pflegevorsorge, mal ein Handwerker rufen – das wurde eng.
Ihr Sohn hatte irgendwo den Begriff "Leibrente" aufgeschnappt und ihr davon erzählt. Ob das etwas für sie sei, wollte sie wissen.
In meiner mehr als dreißigjährigen Erfahrung als Münchner Immobilienmakler – mit über 1.200 vermittelten Immobilien – habe ich viele solcher Situationen begleitet.
Die Geschichte von Hildegard ist fiktiv, aber sie basiert auf realen Erfahrungen. Gerade in München, wo Eigentumswohnungen und Häuser oft das größte Vermögen sind, das jemand besitzt, ist die Frage nach der Immobilienrente eine sehr ernsthafte Überlegung. Dieser Artikel zeigt Ihnen, was dahintersteckt – und worauf Sie unbedingt achten müssen.
Was bedeutet Hausverkauf auf Rentenbasis?
Normalerweise läuft ein Immobilienverkauf so: Kaufvertrag beim Notar, Käufer zahlt den vollen Preis, Geld kommt auf Ihr Konto. Das war's.
Beim Verkauf auf Rentenbasis ist das anders. Statt einer Einmalzahlung erhalten Sie monatliche Zahlungen – eine Art private Rente vom Käufer. Oft bleibt dabei das lebenslange Wohnrecht (rechtlich meist als Nießbrauch) erhalten: Sie ziehen nicht aus, Sie leben weiter in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus, und trotzdem fließt monatlich Geld.
Für viele Münchner Eigentümer klingt das ideal. Doch dahinter steckt mehr Komplexität, als man zunächst denkt.
Die drei Modelle: Leibrente, Zeitrente und Umkehrhypothek
Leibrente
Die klassische Form. Sie erhalten eine lebenslange monatliche Zahlung. Wie lange Sie Zahlungen bekommen, hängt davon ab, wie lange Sie leben. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und läuft ebenfalls lebenslang. Wichtig bei der Instandhaltung: Gewöhnliche Reparaturen (z.B. tropfender Wasserhahn, streichen der Wände) müssen Sie als Wohnrechtinhaber meist selbst zahlen. Außergewöhnliche Reparaturen (z.B. neues Dach, neue Heizung) trägt der neue Eigentümer.
Das Risiko für den Käufer: Wenn Sie sehr lange leben, kann die Summe der Zahlungen den eigentlichen Immobilienwert übersteigen. Das macht es schwieriger, einen privaten Käufer zu finden.
Zeitrente
Hier werden Zahlungen für einen vorab vereinbarten Zeitraum geleistet, zum Beispiel für zehn oder zwanzig Jahre. Das Wohnrecht gilt in der Regel trotzdem lebenslang. Der Unterschied zur Leibrente: Die Zahlungen hören nach dem vereinbarten Zeitraum auf, unabhängig davon, ob Sie noch leben.
Für den Käufer bietet das mehr Planungssicherheit. Für Sie als Verkäufer bedeutet das ein höheres Risiko, wenn Sie den Zeitraum überleben und dann ohne die Rente dastehen.
Umkehrhypothek
Hier wird die Immobilie nicht verkauft, sondern beliehen. Eine Bank zahlt Ihnen einen Betrag aus, entweder einmalig oder als monatliche Rate. Sie bleiben Eigentümer und wohnen weiter in der Immobilie. Nach Ihrem Tod löst die Bank das Darlehen auf, indem sie das Objekt verkauft. Ihre Erben können das Haus auch selbst auslösen, wenn sie wollen.
Der entscheidende Unterschied zur Leibrente: Sie sind als Eigentümer weiterhin für alle Instandhaltungs- und Nebenkosten verantwortlich. Das ist ein wichtiger Punkt, den viele übersehen.
Was kann ich bei einer Leibrente erwarten? Ein konkretes Rechenbeispiel
Ich möchte Ihnen zeigen, wie sich eine Leibrente grob berechnet. Das ist vereinfacht, gibt Ihnen aber ein realistisches Bild.
Angenommen, Ihre Wohnung in München hat einen Marktwert von 750.000 Euro. Sie sind 70 Jahre alt und möchten mit lebenslangem Wohnrecht in der Wohnung bleiben.
Schritt eins: Die statistisch verbleibende Lebenserwartung. Nach den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes liegt sie für eine 70-jährige Frau bei etwa 17 Jahren, also rund 204 Monaten.
Schritt zwei: Der Wohnwert. Was würde Ihre Wohnung pro Monat kosten, wenn sie vermietet wäre? In München liegen vergleichbare Wohnungen oft bei 2.500 bis 3.500 Euro Kaltmiete. Nehmen wir 3.000 Euro an. Über 204 Monate ergibt das einen Wohnwert von 612.000 Euro.
Schritt drei: Abzug des Wohnwerts vom Verkehrswert. 750.000 Euro minus 612.000 Euro ergibt 138.000 Euro.
Schritt vier: Abschlag für fehlende Nutzbarkeit. Da der Käufer die Wohnung nicht selbst nutzen oder vermieten kann, gibt es in der Regel einen Sicherheitsabschlag von 5 bis 10 Prozent. Nehmen wir 10 Prozent: 138.000 Euro minus 13.800 Euro ergibt 124.200 Euro.
Schritt fünf: Aufteilung auf Monate. 124.200 Euro geteilt durch 204 Monate ergibt rund 609 Euro monatlich.
Das bedeutet: Bei einem Wert von 750.000 Euro, aktuellem Münchner Mietniveau und lebenslangem Wohnrecht liegt die monatliche Leibrente im Bereich von 500 bis 700 Euro – je nach Berechnungsmodell, Sicherheitsabschlägen und individuellem Vertrag.
Das klingt nach wenig gemessen am Immobilienwert. Dafür müssen Sie nicht ausziehen und erhalten monatlich Geld, solange Sie leben.
Was spricht dafür – und was dagegen?
Vorteile für den Verkäufer
Sie bleiben wohnen. Das ist für viele der entscheidende Faktor. Keine Umzugskosten, kein Abschied von der gewohnten Umgebung.
Die monatliche Zahlung ist garantiert. Solange der Käufer oder das Unternehmen solvent ist, fließt Geld.
Steuerliche Vorteile. Leibrenten werden nur mit dem sogenannten Ertragsanteil versteuert. Bei einem 70-jährigen Verkäufer liegt der steuerpflichtige Anteil bei nur noch 13 Prozent der Rente. Der Rest ist steuerfrei.
Risiken und Nachteile
Käufer sind schwer zu finden. Ein Privatmann, der bereit ist, monatliche Zahlungen über Jahrzehnte zu leisten, ist eine Seltenheit. Seriöse Unternehmen, die Immobilienrenten strukturiert anbieten, sind in Deutschland noch ein Nischenmarkt.
Sie machen sich abhängig. Was passiert, wenn der Käufer zahlungsunfähig wird? Eine dingliche Sicherung des Rentenanspruchs im Grundbuch (als Reallast) ist zwingend notwendig – ohne das kann die Leibrente im schlimmsten Fall wegfallen.
Ihre Erben gehen leer aus. Das Haus gehört nach dem Kauf dem neuen Eigentümer. Wenn Sie Ihre Immobilie als Erbe für Kinder oder Enkel vorsehen, ist die Leibrente nicht die richtige Lösung.
Für wen ist die Immobilienrente eine Option?
In meiner Erfahrung macht die Leibrente vor allem dann Sinn, wenn Sie keine Erben haben oder das Haus bewusst nicht vererben möchten. Wenn Sie in einer Immobilie mit hohem Münchner Marktwert wohnen und trotzdem darin bleiben wollen. Wenn Ihre laufende Rente deutlich unter dem liegt, was Sie zum Lebensunterhalt brauchen. Und wenn Sie mit einem solventen und professionellen Käufer oder Anbieter zusammenarbeiten.
Weniger geeignet ist sie, wenn Sie Wert darauf legen, dass die Immobilie in der Familie bleibt. Oder wenn Sie kurzfristig eine größere Summe für eine Pflegeeinrichtung oder Ähnliches benötigen.
Was Sie stattdessen tun könnten
Manchmal ist der Verkauf auf Rentenbasis nicht die einzige oder beste Lösung. Folgende Alternativen kommen häufig in Frage:
Klassischer Verkauf mit Reinvestition: Sie verkaufen die Immobilie, kaufen oder mieten eine kleinere, barrierefreie Wohnung in München und legen den Resterlös so an, dass er monatliche Erträge bringt.
Familienverkauf: Sie verkaufen die Immobilie an ein Familienmitglied zu marktgerechtem Preis. Das Geld kommt zu Ihnen, das Haus bleibt in der Familie.
Vermietung mit Verwaltung: Wenn Sie ausziehen möchten, können Sie die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen nutzen. Dafür gibt es professionelle Hausverwaltungen, die den Aufwand abnehmen.
Was die richtige Lösung ist, hängt von Ihrer persönlichen und finanziellen Situation ab. Genau das bespreche ich gerne mit Ihnen.
Was Sie jetzt tun sollten
Wenn Sie über einen Hausverkauf auf Rentenbasis nachdenken, empfehle ich drei Schritte:
Erstens: Holen Sie sich steuerliche und rechtliche Beratung. Ein unabhängiger Steuerberater und ein Notar können Ihnen zeigen, was in Ihrer konkreten Situation günstiger ist und wie Sie sich rechtlich absichern.
Zweitens: Lassen Sie die Immobilie von einem erfahrenen Makler bewerten. Der Marktwert ist die Grundlage für jede Berechnung. Ohne realistische Wertermittlung ist jede Rentenberechnung Spekulation.
Drittens: Wenn Sie eine Immobilie in München besitzen und überlegen, wie Sie sie am besten für Ihren Ruhestand einsetzen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Eine Bewertung und eine erste Beratung sind kostenlos und unverbindlich.
Rainer Fischer, Fischer Immobilien München, 📞 089-131320
Weitere Informationen und Quellen zum obigen Thema:
- Teilverkauf Immobilie - Ablauf, Risiken, Alternativen
- Erbrecht: Was Gibt Es Beim Erben Und Vererben Von Eigentumswohnungen Zu Beachten?
- Hausverkauf Checkliste
- Infografiken zum Thema Hausverkauf
- Wertermittlung
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Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihre individuelle Situation empfehle ich einen unabhängigen Finanz- oder Steuerberater sowie einen Notar.
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