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ieso sollten Sie ihr Haus unter Wert verkaufen wollen? Vermutlich möchten Sie Ihrer Tochter oder Ihrem Sohn etwas Gutes tun. Mit diesem symbolischen Betrag von einem Euro soll geschickt die ​Schenkung- und Erbschaftsteuersteuer umgangen werden. ​

Vielleicht handelt es sich auch um keinen Hausverkauf unter Wert, sondern der eine Euro ist der Minimalwert für ein Abrissgebäude. Ganz gleich, welcher Grund hinter dem Hausverkauf für einen Euro steckt, hier erhalten Sie wichtige Informationen zu diesem Thema.

Darf ich mein Haus in München für einen Euro verkaufen?

Wenn Sie einen Hausverkauf für 1 Euro anstreben, fragen Sie sich vermutlich, ob dies gesetzlich überhaupt gestattet ist. Auf diese Frage gibt es eine klare Antwort: Ja! Sie haben in diesem Punkt Vertragsfreiheit und dürfen daher Ihr Haus in München für einen Euro verkaufen. Ist der Käufer mit diesem Preis einverstanden, ist solch ein Geschäft legal. An dieser Stelle muss allerdings auch erwähnt werden, dass in der Praxis nicht immer ein Hausverkauf für einen Euro möglich ist. Warum? Der sehr geringe Kaufpreis muss sich rechtlich durchsetzen lassen. Dafür ist es wichtig, dass dahinter keine dubiosen Vorgänge stecken. Ein Notar wird den Einzelfall begutachten und aufbauend auf den jeweiligen Fakten entscheiden, ob er das Vertragsgeschäft durchführt oder nicht.

Kann ich den Hausverkauf für einen Euro ohne Notar abwickeln?

Auch hierauf gibt es eine klare Antwort: Nein. Manche Verkäufer und Käufer würden dies gern tun, um an Notargebühren zu sparen, jedoch ist ein Notar unerlässlich. Dies ist in § 311 b Abs. 1 BGB fixiert. Und auch für die Auflassungserklärung ist der Notar nach § 925 BGB unerlässlich. Wer dies als unfair erachtet, der sollte bedenken, dass der Notar Verkäufer und Käufer zudem vor Fallstricken schützt. Er ist der unparteiische Part bei den Kaufverhandlungen, weshalb er beide Parteien auf die Vertragsinhalte im Detail aufmerksam macht. Dies kann vor teuren Rechtsstreitigkeiten im Nachhinein schützen.

Hinweis: Der Notar wird nach einer Gebührenordnung bezahlt, weswegen es diesbezüglich keinen Verhandlungsspielraum gibt.

Hausverkauf unter Wert: Wie verhält es sich mit der Steuer?

Ein Hausverkauf unter Wert wird oft angedacht, um den Kindern oder dem Ehepartner die Erbschaftsteuer zu ersparen. Jedoch ist hierbei zu beachten, dass der Begünstigte oft nur ein wenig an Grunderwerbsteuer spart. So ist bei einem Hausverkauf unter Wert die Steuer für die Schenkung zu berücksichtigen. Sie wird ganz ähnlich wie die Erbschaftsteuer ermittelt und erhoben.

Schenkung mit teilentgeltlicher Überlassung

Wie bereits erwähnt, besteht in Deutschland die sogenannte Vertragsfreiheit. Sie können daher Ihr Haus für einen Euro oder einen anderen niedrigen Betrag durchaus verkaufen. Allerdings sieht der Fiskus darin in gewisser Form eine Schenkung: die Schenkung mit teilentgeltlicher Überlassung. Juristen bezeichnen sie auch als gemischte Schenkung. Die Rechnung dahinter ist ganz einfach und logisch:

Ihr Kind kauft Ihnen das Haus in München für einen Euro ab. Der realistische Verkehrswert der Immobilie liegt bei 500.000 Euro. Die Schenkung ist nun die Differenz aus dem Kaufpreis und dem eigentlichen Wert des Hauses, wodurch sich ein Schenkungswert von 499.999 Euro ergibt.

Alternative zum 1 Euro: Es gibt beliebte Alternativen zum symbolischen Euro. Klassische Gegenleistungen können ein lebenslanger Nießbrauch oder das Zahlen der restlichen Hypothekenschulden sein.

Wie wird beim Hausverkauf unter Wert die Schenkung versteuert?

Verkaufen Sie das Haus unter Wert muss die gemischte Schenkung versteuert werden. Dafür zieht das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilien heran, da dieser die Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Schenkungsteuer ist. Darüber hinaus werden in die Steuerkalkulation der individuelle Steuersatz des Käufers und sein Steuerfreibetrag herangezogen. Wie hoch der Schenkungsteuerfreibetrag ist, richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Verkäufer. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner profitieren von einem Steuerfreibetrag von hohen 500.000 Euro. Bei den eigenen Kindern, Stiefkindern und Adoptivkindern liegt er bei 400.000 Euro. Leben die Eltern der Enkelkinder noch, dürfen sie steuerfrei 200.000 Euro empfangen. Drastisch niedriger ist der Wert bei Eltern, Großeltern, Freunden, Neffen und Bekannten: 20.000 Euro.

Würden Sie das Haus für 1 Euro an Ihr Kind verkaufen, müsste sie demnach nur 99.999 Euro versteuern. Dies ergibt sich aus einem Schenkungswert von 499.999 Euro, der um den Freibetrag von 400.000 Euro gemindert wird. So wird nur vorgegangen, sofern das Kind seinen steuerlichen Freibetrag noch nicht ausgeschöpft hat. Dieser erneuert sich bei Schenkungen alle zehn Jahre. Die Schenkungsteuer fällt übrigens auch an, wenn Sie Ihrem Kind das Haus direkt überschreiben und keinen Euro dafür nehmen. Dies ist eine einfache Schenkung, für die ansonsten nur Notarkosten und Grundbuchüberschreibungskosten anfallen. Die Grunderwerbsteuer entfällt nach § 3 Nr. 2 GrEStG. Bei einem Hausverkauf fällt sie nach § 3 Nr. 2 GrEStG jedoch an.

Grunderwerbsteuer bei Hausverkauf für einen Euro: Verkaufen Sie das Haus für einen Euro und damit unter Wert, wird für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer nicht der Kaufpreis herangezogen. Der Gebäudewert zählt als Bemessungsgrundlage.

Wieso kann eine Schenkung besser sein kann als ein Vererben?

Eine gemischte und einfache Schenkung können besser als ein Vererben sein, da sich der Steuerfreibetrag alle zehn Jahre neu ausschöpfen lässt. Übersteigt das Haus den Schenkungsfreibetrag, ist eine schrittweise Schenkung über viele Jahre hinweg möglich. Dies bedarf allerdings einer guten Planung und einer soliden, vertrauensvollen Beziehung zu dem Beschenkten. Darüber hinaus verliert der Schenkende die Option, bei finanziellen Engpässen das Haus über einen Immobilienmakler in München zu verkaufen. Vielleicht verändert sich mit der Zeit die Beziehung zwischen dem Schenkenden und dem Begünstigten. Der Einzelfall entscheidet, inwiefern eine frühzeitige Schenkung ratsam ist.

Hausverkauf unter Wert: Wann ist der Kaufpreis zu niedrig angesetzt?

Ein Kaufpreis ist immer dann zu niedrig, sobald er sich deutlich von dem Gebäudewert unterscheidet. Theoretisch kann ein Haus nur einen Euro wert sein. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn es marode ist und nur noch ein kostenpflichtiger Abriss möglich ist. Der Fiskus hat dafür auch ein Einsehen und verzichtet dann auf die Grunderwerbsteuer. Anders sieht die Sachlage jedoch aus, wenn der Immobilienwert mehr als 25 % über dem Kaufpreis liegt. Jetzt wird der Fiskus skeptisch und kann eine unentgeltliche Zuwendung wittern. Wie bereits oben erwähnt, können nun Steuern auf diese gemischte Schenkung anfallen.

Hausverkauf für einen Euro: möglich, aber mit Fallstricken

Genauso wie Sie einen Hausverkauf zu einem regulären Preis in Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler gut planen sollten, sollte der Hausverkauf für 1 Euro gut durchdacht sein. Es empfiehlt sich, vorab mit einem Anwalt oder einem Notar zu sprechen. Er kann aufbauend auf dem Einzelfall beratend tätig werden und Sie auf mögliche Fallstricke hinweisen. Durch eine smarte Vertragsgestaltung und ein intelligentes Vorgehen können Sie für legale Steuereinsparungen sorgen. Darüber hinaus müssen Sie sich im Klaren sein, was solch ein Hausverkauf für Sie bedeutet. Sie können ihn nicht rückgängig machen und verlieren daher eventuell eine wertvolle Altersabsicherung. In Abhängigkeit von Ihrer Situation kann es ratsamer sein, das Haus mit einem Immobilienmakler in München gewinnbringend zu veräußern. So haben Sie ein solides Polster als Absicherung, über das Sie frei verfügen können. Selbstverständlich können Sie einen Teil des Kaufpreises Ihren Kindern oder anderen nahen Verwandten zukommen lassen. Bitte beachten Sie, dass es sich dabei jedoch auch um eine Schenkung handelt, für die Schenkungsteuer anfallen kann.

Publiziert am
Apr 12, 2019
 in Kategorie:
Verkaufsstrategie

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