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in Hausverkauf ist eine emotionale Angelegenheit. Gerade wenn es sich um Immobilien in München handelt, geht der Verkauf zudem mit einer Transaktion von hohen Summen einher. Manch einer benötigt das Geld sehr dringend und kann daher kaum abwarten, bis der Geldeingang auf dem Konto erfolgt. ​

Andere Hausverkäufer haben keinen so großen finanziellen Druck, aber sie möchten natürlich trotzdem eine Antwort auf die Frage haben »Hausverkauf: Wann kommt das Geld?« In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wissenswerte über dieses Thema. Dadurch können Sie besser den Hausverkauf planen und Ihre Projekte mit dem Geld aus dem Immobilienverkauf leichter organisieren. Übrigens: Wickeln Sie den Hausverkauf mit einem Immobilienmakler in München ab, kann dieser Sie umfangreich über die Zahlungsabwicklung informieren.

Hausverkauf: Wann ist die Zahlung fällig?

Niemand sollte bei einem Hausverkauf den Geldeingang sofort erwarten. Dieser erfolgt für gewöhnlich innerhalb von 14 Tagen nach der Kaufvertragsunterzeichnung. Nach der Setzung der Unterschriften sendet der Notar an den Käufer eine Zahlungsaufforderung, die zumeist eine zweiwöchige Zahlungsfrist aufweist. Zahlt er innerhalb der Frist nicht, greift die Zwangsvollstreckungsklausel . Es ist somit möglich, umgehend eine Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Zur rechtlichen Absicherung des Verkäufers inkludiert der Kaufvertrag Vereinbarungen, die ihn vor einem Betrug bewahren. So überträgt er erst sein Eigentum, wenn er den kompletten Kaufpreis erhalten hat. Auf der anderen Seite gibt es natürlich auch vertragliche Vereinbarungen, die den Käufer schützen. So ist er zur Entrichtung des Kaufpreises nur verpflichtet, sofern folgende Bedingungen erfüllt werden:

  • Grundstück ist zu 100 % unbelastet.
  • Keine andere Person oder keine Gemeinde besitzt ein Vorkaufsrecht bzw. hat auf dieses verzichtet.
  • Alle Dokumente für die Löschung etwaiger vorhandener Grundschulden und Hypothekenschulden sind vorhanden.
  • Im Grundbuch ist der Name des Käufers vermerkt, was als Auflassungsvormerkung bezeichnet wird.

Tipp: Erst nach der Erstattung des Kaufpreises und dem Bezahlen der Grundsteuer sollten Sie dem neuen Hauseigentümer die Schlüssel übergeben.

Hausverkauf: Wann fließt das Geld?

Neben den grundsätzlichen Bedingungen zur Zahlungsfälligkeit des Kaufpreises gibt es individuelle Abstimmungen. Wann der Verkäufer tatsächlich seine Zahlung erhält, hängt damit auch von den jeweiligen Umständen und Vereinbarungen mit dem Käufer ab. Teilweise gehen Verkäufer auf den Wunsch des Käufers ein, ihm in Form von Teilzahlungen das Haus zu verkaufen. Oft wird diese Variante gewählt, wenn der Käufer vor dem eigentlichen Übergabetermin zur Renovierung ins Haus möchte. Der ausstehende Restbetrag wird in diesem Fall zum regulären Fälligkeitstermin gezahlt.

Selbstverständlich ist zudem eine Ratenzahlung möglich, zu der der Verkäufer zustimmen muss. Diese Variante ist jedoch mit einem gewissen Risiko verbunden, denn eventuell erfolgt die Ratenzahlung nicht immer pünktlich. Schon steht wieder die Frage im Raum: »Hausverkauf: Wie lange dauert es, bis mein Geld auf dem Konto ist?«

Hinweis: Eine besondere Form der Ratenzahlung ist der Kauf auf Rentenbasis. Dies bedeutet, dass der Käufer dem Verkäufer keinen Gesamtbetrag auf einmal bezahlt, sondern ihm eine monatliche Rentenzahlung bis zu seinem Lebensende zukommen lässt. In der Praxis ist diese Variante selten. Besteht zwischen dem Verkäufer und dem Käufer eine freundschaftliche oder familiäre Beziehung, kann das Finanzamt hellhörig werden. Sind die Rentenzahlungen beispielsweise extrem niedrig und der Verkäufer schon sehr alt, könnte der Fiskus eine Scheinschenkung vermuten.

Hausverkauf und Darlehen: Muss ich länger aufs Geld warten?

Die wenigsten Personen entrichten den Kaufpreis zu 100 % aus ihrem Eigenkapital. Zumeist haben sie bei einer Bank eine Baufinanzierung abgeschlossen. Einige Verkäufer fragen sich dann voller Sorge: »Wann erhalte ich aus dem Hausverkauf mein Geld?« Diese Gedanken sind unbegründet. Der Käufer transferiert seinen Eigenkapitalanteil direkt auf Ihr Bankkonto oder ein Treuhandkonto des Notars. Den restlichen Kaufpreis erhalten Sie ebenfalls sehr schnell. Die finanzierende Bank überweist Ihnen den Betrag, sobald sie den Nachweis über die Auflassungsvormerkung, die Grundschuldbestellungsurkunde und die notarielle Zahlungsaufforderung empfangen hat.

Noch nicht getilgtes Immobiliendarlehen: Was passiert jetzt mit der Kaufpreiszahlung?

Es passiert nicht selten, dass jemand ein Haus verkauft, obgleich auf diesem Belastungen sind. Die Bank kann ihnen in diesem Fall natürlich keine Löschungsbewilligung für die Grundpfandrechte ausstellen, denn das Darlehen ist noch nicht komplett beglichen worden. Fehlt Ihnen dazu das Eigenkapital, können Sie auf den Kaufpreis des Käufers warten. Im nächsten Schritt begleichen Sie den ausstehenden Darlehensbetrag, was mit Kosten verbunden sein kann. Immerhin entgehen der Bank durch eine vorzeitige Ablösung des Kredits wertvolle Zinsen. An diesen Gebühren können Sie sparen, wenn Sie das Darlehen an den Käufer übertragen. Ob damit Käufer und Bank einverstanden sind, muss jedoch geklärt werden. Übernimmt der Käufer Ihr Darlehen über das Haus in München, zahlt er Ihnen den Kaufpreis, der um die noch offene Kreditsumme gemindert wurde.

Hausverkauf: Was ist ein Notaranderkonto?

Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt entweder direkt auf das Konto des Verkäufers oder läuft über ein Treuhandkonto, welches den Namen des konsultierten Notars besitzt. Es ist sehr sinnvoll, sich für das sogenannte Notaranderkonto zu entscheiden. Auf diese Weise haben Sie die Garantie, dass Sie den vollen Kaufpreis erhalten. Selbstverständlich bietet der Notar diesen Service nicht kostenfrei an. Die Notargebühr wird nach § 34 des Gerichts- und Notarkostengesetzes GNotKG in Abhängigkeit von dem Geschäftswert gestaffelt. Bis zu einem Kaufpreis von 13 Millionen wird für die sogenannte »Verwahrung von Geld« die komplette Gebühr fällig. Liegt der Betrag über diese Grenze, belaufen sich die Gebühren auf 0,1 % des Auszahlungsbetrages. Dies ist festgesetzt in Anlage 1, Teil 2, Nummer 25300 zu § 3 Absatz 2 GNotKG.

Selbstverständlich besteht kein Zwang, das Notaranderkonto zu nutzen. § 54a Absatz 2 Nummer 1 des Beurkundungsgesetzes besagt sogar, dass für die Notaranderkontoeinrichtung ein »berechtigtes Sicherungsinteresse« von beiden Vertragsparteien bestehen muss. Aus diesem Grund ist stets der Einzelfall zu betrachten, bevor sich für oder gegen das Notaranderkonto entschieden wird. Auch Ihr Immobilienmakler in München kann Ihnen aufbauend auf seiner Erfahrung Tipps geben, inwiefern eine Direktzahlung des Käufers erfolgen sollte oder besser nicht.

Hausverkauf: Lassen sich etwaige Zahlungsausfälle verhindern?

Umso reibungsloser der Verkaufsprozess abläuft, umso besser ist dies für beide Parteien. Sie als Verkäufer können etwaige Zahlungsausfälle nicht komplett verhindern, aber Sie können das Risiko minimieren. Dies ist beispielsweise möglich, indem Sie alles Entscheidende im notariellen Kaufvertrag aufnehmen. Der Käufer möchte frühzeitig in die Immobilie? Halten Sie dies im Vertrag fest. Darüber hinaus ist es von Bedeutung, bereits während des Vermarktungsprozesses Kaufinteressenten genau zu begutachten. Noch bevor es zum Abschluss des Kaufvertrags kommt, sollte eine Bonitätsprüfung stattfinden. Sie können sich auch aktuelle Kontoauszüge zeigen lassen, die ein hinreichend hohes Eigenkapital bestätigen. Um sich bezüglich des Fremdkapitals abzusichern, ist die Frage nach der Finanzierungsbestätigung der Bank wichtig. Ihr seriöser Immobilienmakler in München übernimmt für Sie diese Aufgabe.

Schock Zahlungsverzug: Was können Sie als Hausverkäufer nun tun?

Es ist der Albtraum eines jeden Immobilienbesitzers: Der Käufer gerät mit dem Kaufpreis in Verzug. Sie haben nun das Recht, die Erstattung des Kaufpreises einzufordern und sogar einen Schadensersatz zu beanspruchen. Darüber hinaus ist es möglich, vom Vertrag zurückzutreten. Geriet der Käufer durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit in Zahlungsverzug, sind Sie berechtigt, Verzugszinsen zu nehmen. Den sogenannten Verzugsschaden können Sie geltend machen, wenn Sie Ihr Haus aufgrund des Zahlungsverzugs des Käufers an einen anderen Käufer mit Verlust veräußern mussten.

Publiziert am
Apr 11, 2019
 in Kategorie:
Notar

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