Hausverkauf bei Scheidung: Hierauf sollten Sie achten

esitzen zwei Eheleute gemeinsam eine Immobilie, ist der Verkauf im Fall einer Scheidung leider oft unvermeidlich. Ein Hausverkauf ist allerdings mit zahlreichen Fallstricken behaftet und es muss an vieles gedacht werden, gerade wenn dieser aufgrund einer Scheidung und unter Druck erfolgt.

Ähnlich wie Erbschaften sind auch Scheidungen mit viel Streitpotenzial verbunden. Darüber hinaus kommen nicht selten Missgunst und Gier dazu, wodurch der Hausverkauf zusätzlich erschwert wird. Doch es ist kein unmögliches Unterfangen, bei einer Scheidung einen Hausverkauf für alle gewinnbringend durchzuführen. Hier steht, worauf Sie achten sollten.

‍Wer bekommt das Haus oder die Wohnung bei Scheidung?

‍In München liegt die Scheidungsrate bei fast 45 %. Sie hat in den letzten Jahren abgenommen, was eine wirklich positive  Entwicklung ist. Eine große Anzahl der Paare steht bei der anstehenden Scheidung vor der Frage: Wer erhält die gemeinsame Immobilie wie z.B. ein Haus? Hierauf gibt es keine klare Antwort, denn vieles ist verhandelbar und vom individuellen Einzelfall abhängig. Zudem hängt die Antwort darauf von vorherigen Vereinbarungen zwischen den Eheleuten ab. Wurde nichts anderes beschlossen, bilden die Eheleute nach der Trauung eine Zugewinngemeinschaft. Dies heißt: Das komplette Vermögen, welches während der Ehe aufgebaut wurde, wird nach der Trennung gerecht geteilt. Dies gilt ebenso für Immobilien. Daraus ergeben sich letztlich zwei Möglichkeiten:

1. Das Haus wird verkauft: Beide Parteien möchten das Haus anlässlich der Scheidung verkaufen. Der sich daraus ergebende Gewinn – abzüglich aller Kosten – wird halbiert d.h. jeder bekommt genau die Hälfte vom Gewinn.
   
   
2. Es gibt eine Ausgleichszahlung: Einer der Eheleute überschreibt dem anderen seinen Teil an dem Haus. Dafür empfängt er eine Ausgleichszahlung. Der Ehepartner, der die Immobilie dann zu 100 % besitzt, kann frei über sie verfügen. Er kann sie verkaufen, vermieten oder selbst darin wohnen.

Gibt es einen Ehevertrag, stellt sich die Sachlage anders dar. In diesem ist klar geregelt, was mit dem Vermögen bei Scheidung passiert und wer welchen Betrag bekommt. Auch ist es möglich, dass nur einer der Eheleute im Grundbuch steht. In diesem Fall gehört das Haus diesem Ehepartner ganz allein. Er kann über das Objekt verfügen, wie er möchte. Teilweise muss der Hausbesitzer seinem Ex-Partner allerdings einen Zugewinnausgleich zahlen.

Hinweis: Besteht eine Zugewinngemeinschaft und wurde nichts anderes vereinbart, wird eine geerbte Immobilie nicht in die Berechnung des Zugewinnausgleichs mit aufgenommen. Dabei ist unerheblich, ob die Immobilie vor oder nach der Eheschließung geerbt wurde.

‍Ein Ehevertrag kann für mehr Klarheit sorgen

‍Es mag unromantisch klingen, aber ein notariell beurkundeter Ehevertrag kann sich als sehr sinnvoll erweisen. Dies begründet sich darin, dass es aufgrund einer Zugewinngemeinschaft nicht selten zu einem Zwangsverkauf der Immobilie bei Scheidung kommt, damit beide Parteien ihren Anteil erhalten. Solch ein Zwangsverkauf eines Hauses geht selbst an einem begehrten Standort wie München oft mit erheblichen Preiseinbußen einher. Ein Ehevertrag hingegen kann Klarheit verschaffen. In diesem kann vereinbart werden, dass bei Scheidung ein Ehepartner das Haus behält und der andere pro Monat eine Ausgleichszahlung bekommt. Ebenso kann auch eine generelle Gütertrennung vereinbart werden.

‍Hausverkauf oder Weiternutzung durch einen der Ehegatten?

‍Im Scheidungsverfahren klären die Anwälte mit ihren Klienten sowie dem Richter, wer das Nutzungsrecht an einer gemeinsamen Immobilie haben wird. Neben persönlichen Absprachen werden dafür Faktoren wie Gesundheit, Alter und die finanzielle Situation der Eheleute mit in die Entscheidungsfindung einbezogen. Auch die Nähe zum Arbeitsplatz kann von Bedeutung sein. Gibt es Kinder im Haushalt, dürfen sie zumeist automatisch im Haus wohnen bleiben.

Ganz anders stellt sich die Sachlage dar, wenn einer der Eheleute Alleineigentümer ist. Er kann über das Wohneigentum frei entscheiden, ohne dass der andere Partner darauf Einfluss nehmen kann. Jedoch gibt es hier Ausnahmen: Außergewöhnliche Umstände können dazu führen, dass der Nichteigentümer nach der Ehescheidung im Haus wohnen bleiben kann. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn es um das Wohl der gemeinsamen Kinder geht. Sollte es so kommen, hätte der Eigentümer allerdings einen Anspruch auf eine monetäre Entschädigung. Dafür kann die ortsübliche Miete herangezogen werden. Ist die Hausnutzung schon bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt worden, wird solch ein Anspruch nichtig.

‍Hausverkauf bei Scheidung: Was passiert mit offenen Kreditraten und Nebenkosten?

‍Kreditraten und die Nebenkosten fürs Haus können für viel Verwirrung sorgen, wenn es zum Immobilienverkauf anlässlich der Scheidung kommt. Denn es ist oft unklar, wer für welche Kosten verantwortlich ist. Grundlegend verhält es sich aber so:

Offene Raten gegenüber einem Kreditgeber bzw. einer Bank muss immer der offizielle Darlehensnehmer begleichen. Entscheidend ist, wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Hat einer der Ehepartner den Vertrag unterschrieben, haftet dieser. Waren es beide Ehepartner, haften beide. Im letzteren Fall muss es nicht unbedingt so sein, dass jeder der Ehepartner die Hälfte der Raten schuldet, vielmehr liegt die Entscheidung bei der Bank, von wem sie welchen Teil einfordert.

Für Nebenkosten sind, solange beide Ehepartner im Haus wohnen, auch beide Ehepartner verantwortlich. Zieht ein Ehepartner aus, übernimmt in der Regel derjenige Partner die Nebenkosten, der bis zum Verkauf darin wohnen bleibt. Natürlich sollten die Verträge mit den Versorgern auf den neuen, jetzt alleinigen Nutzer umgeschrieben werden, um die Haftung klarzustellen.

Tipp: Wird eine Immobilie mit Darlehen veräußert, ist es möglich, dass der Käufer den Kredit übernimmt. Auf diese Weise können unter Umständen der Käufer und der Verkäufer Geld sparen.

‍Unerlässlich: vor dem Hausverkauf Immobilienwert berechnen lassen

‍Entscheiden sich die Eheleute bei einer Scheidung für den Hausverkauf, sollte der erste Schritt eine Immobilienbewertung durch einen unabhängigen Gutachter oder einen kompetenten Makler sein. Beim Makler ist der Vorteil, dass dieser das Objekt kostenfrei bewertet, wenn er es anschließend verkaufen darf. Die Eheleute würden somit Geld sparen. Eine Immobilienbewertung auf eigene Faust vorzunehmen ist eine schlechte Idee. Dem einstigen Partner fehlt es vielleicht an Vertrauen bezüglich der Objektivität des Ex-Partners. Darüber hinaus ist die Immobilienbewertung aufwendig. Eine gute Marktkenntnis ist unerlässlich, damit keine Fehler gemacht werden. Ein versierter Gutachter oder Makler bezieht alle entscheidenden Faktoren mit in die Berechnung ein.

Ist der Immobilienwert bekannt, geht es in die Verkaufsphase. Auch diese sollte von einem Makler geleitet werden, damit Objektivität und ein bestmöglicher Verkaufspreis gewährleistet werden. Zudem gelingt der Verkauf eines Objekts mit Makler zumeist schneller. Dies dürfte im Interesse beider Ehepartner liegen, da sie dadurch die unangenehme Situation rascher abschließen können.

‍Unbedingt eine Zwangsversteigerung vermeiden

‍Wie bereits erwähnt, kommt es bei einer Scheidung oft zu Streit. Vielleicht möchte der eine Ehepartner das Objekt behalten und der andere möchte es verkaufen. Der eine kann den anderen allerdings nicht ausbezahlen, sodass das Haus verkauft werden muss. Dieser Schritt – Teilungsversteigerung genannt – kann durch ein Klageverfahren nach erfolgter Scheidung eingeleitet werden. So eine Teilungsversteigerung sollte allerdings unbedingt vermieden werden, denn zumeist wird nicht der aktuelle Marktpreis des Objektes erreicht. Der Verkaufspreis liegt meistens deutlich darunter, wobei beide Eheleute letztlich nichts gewinnen. Im schlimmsten Fall deckt der Erlös aus dem Verkauf nicht einmal die Schulden und so bleiben beide Ehepartner auf den Restschulden sitzen, ohne nun der Bank eine Immobiliensicherheit bieten zu können.

Tipp: Wer sich sicher ist, dass eine Scheidung unausweichlich ist, kann den Hausverkauf bereits im Trennungsjahr anstreben. Während des Trennungsjahres liegt noch keine Scheidung vor, was den Vorteil hat, dass keiner eine Teilungsversteigerung anstreben kann. Außerdem lässt sich so mit der Beziehung schneller abschließen und nach der vollzogenen Scheidung ein neues Leben beginnen.

‍Hausverkauf bei Scheidung: Besonnen reagieren und gewinnbringend verkaufen

‍Wer trotz der emotionalen Achterbahnfahrt bei einer Scheidung besonnen reagiert, erleidet in der Regel keinen finanziellen Schaden. Sofern die Immobilie beiden Eheleuten gehört, sollten sie sachlich über den Hausverkauf reden. Ist eine Auszahlung an den anderen Partner nicht möglich, bieten sich eventuell Alternativzahlungen in Form von Monatsraten an. Soll das Haus an einen Dritten gehen, ist die Beratung eines Maklers sehr hilfreich. Mit ihm gelingt der Immobilienverkauf schneller und zumeist auch zu einem besseren Preis.