Hausverkauf bei Scheidung: Hierauf sollten Sie in München achten (Stand 2026)

Sandra und Thomas hatten das Haus in Pasing gemeinsam gekauft – vor zwölf Jahren, mit dem festen Glauben, dass es für immer ihr Zuhause sein würde. Zwölf Jahre gemeinsam abbezahlt, drei Kinder, ein Garten, in dem die Kinder groß wurden. Und dann, an einem Dienstag im Oktober, sagte Thomas: "Ich glaube, das war's."

Was folgte, war keine böse Scheidung. Kein Rosenkrieg, kein Anwaltsduell. Aber es gab das Haus. Und das Haus stand plötzlich zwischen ihnen wie ein Gegenstand, den beide wollten – und den keiner allein bezahlen konnte.

In meiner mehr als dreißigjährigen Erfahrung als Münchner Immobilienmakler – mit über 1.200 vermittelten Immobilien – habe ich viele solcher Situationen begleitet.

Die Geschichte von Sandra und Thomas ist fiktiv, aber sie basiert auf realen Erfahrungen. Scheidungen und Immobilien sind eine der emotionalsten und finanziell heikelsten Kombinationen, die es gibt. Dieser Artikel zeigt Ihnen, was in dieser Situation wirklich wichtig ist – und welche Fallen Sie vermeiden müssen.

Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung?

Die häufigste Frage – und die ehrliche Antwort lautet: Das kommt auf das Grundbuch und den Güterstand an.

In Deutschland (und damit auch München) leben die meisten Paare in einer Zugewinngemeinschaft, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Das bedeutet: Was während der Ehe an Vermögen aufgebaut wurde, wird im Wert ausgeglichen. Doch wie das mit der Immobilie konkret aussieht, hängt von zwei Szenarien ab:

Szenario 1: Beide Partner stehen im GrundbuchDas Haus gehört beiden (meist zu je 50 Prozent). Hier gibt es zwei Wege: Entweder einigen sich beide auf einen Verkauf an einen Dritten und teilen den Erlös. Oder einer zahlt den anderen aus und wird alleiniger Eigentümer (dafür ist eine notarielle Umschreibung und meist eine neue Bankfinanzierung nötig).

Szenario 2: Nur ein Partner steht im GrundbuchRechtlich gehört das Haus nur diesem einen Partner. Er kann grundsätzlich frei darüber entscheiden. Aber: Der andere Partner hat fast immer Ansprüche auf Zugewinnausgleich. Der Wertzuwachs der Immobilie während der Ehe wird berechnet und muss zur Hälfte ausgeglichen werden.

Wichtiger Hinweis: Erbschaften oder Schenkungen, die einem Partner allein zugeflossen sind, werden aus dem Zugewinnausgleich in der Regel herausgerechnet.

Warum ein Ehevertrag mehr ist als ein "romantisches Scheitern"

Ja, der Gedanke ist unangenehm. Aber ein notariell beurkundeter Ehevertrag ist kein Misstrauensvotum – er ist reine Vorsorge und Klarheit.

In der Praxis sehe ich immer wieder, was passiert, wenn diese Klarheit fehlt: Das Haus muss unter enormem Zeitdruck verkauft werden, weil keine Einigung möglich ist und keiner den anderen auszahlen kann. Ein Verkauf unter Druck ist fast immer ein Verkauf unter Marktwert. In München, wo Immobilien sehr viel wert sind, kann das schnell zehntausende Euro Unterschied bedeuten – Geld, das beiden Seiten fehlt.

Ein Ehevertrag kann zum Beispiel festlegen, dass bei einer Trennung ein Partner das Haus übernimmt und den anderen in festen, fairen Raten auszahlt. Oder er regelt eine vollständige Gütertrennung. Das ist nicht unromantisch. Das ist vorausschauend.

Was passiert mit dem Kredit und den Nebenkosten?

Diese Frage taucht in fast jedem Scheidungsgespräch auf – und sie sorgt häufig für gefährliche Missverständnisse.

Die Grundregel beim Kredit: Wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, haftet. Haben beide unterschrieben, haften beide gesamtschuldnerisch. Das bedeutet: Die Bank kann sich das Geld von einem der beiden Partner in voller Höhe holen – egal, was die Ex-Partner intern vereinbart haben. Eine private "50/50"-Absprache gilt nicht gegenüber der Bank.

Bei den Nebenkosten: Solange beide Partner im Haus wohnen, sind beide anteilig verantwortlich. Zieht jemand aus, sollte der Verbleibende die Versorgungsverträge (Strom, Gas, Wasser) umgehend auf seinen Namen umschreiben lassen. Sonst haftet der Ausgezogene im Zweifel weiter mit.

Praxistipp: Bei einem Verkauf ist es manchmal möglich, dass der neue Käufer das bestehende Darlehen übernimmt. Das kann den Verkaufsprozess beschleunigen, muss aber frühzeitig mit der Bank geklärt werden.

Immobilienbewertung: Der erste und wichtigste Schritt

Bevor irgendetwas entschieden wird, muss klar sein, was das Haus wert ist. Das klingt selbstverständlich – ist es in der Praxis aber selten.

Oft hat einer der Partner eine eigene Vorstellung vom Wert, die auf Wunschdenken, veralteten Online-Portalen oder emotionaler Bindung basiert. In keiner dieser Varianten ist das eine gute Basis für Verhandlungen.

Eine neutrale Immobilienbewertung durch einen erfahrenen, lokalen Makler schafft die einzige akzeptierte Grundlage für alle weiteren Entscheidungen. Der Vorteil: Die Bewertung ist für Sie kostenlos, wenn Sie den Makler anschließend mit der Vermarktung beauftragen. Diese neutrale Basis ist entscheidend – nicht nur für die Verhandlung zwischen den Ehepartnern, sondern auch für Banken, Anwälte und das Gericht, falls es doch zu einem strittigen Verfahren kommen sollte.

Teilungsversteigerung: Was Sie unbedingt vermeiden sollten

Wenn keine Einigung möglich ist, kann ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Das ist ein gerichtliches Verfahren, in dem das Haus zwangsversteigert wird.

Die harte Realität: Das Ergebnis ist fast immer ein deutlich niedrigerer Preis als der aktuelle Marktwert. Käufer auf Versteigerungen kennen die Zwangslage und bieten entsprechend niedrig. In München kann das einen massiven finanziellen Verlust für beide Seiten bedeuten.

Im schlimmsten Fall deckt der Versteigerungserlös nicht einmal die offenen Schulden. Dann bleiben beide Partner mit Restschulden zurück, ohne die Immobilie als Sicherheit. Die Teilungsversteigerung ist das absolute letzte Mittel, niemals die erste Option.

Der Verkauf im Trennungsjahr: Eine oft unterschätzte Möglichkeit

Viele Paare warten mit dem Verkauf, bis die Scheidung rechtskräftig ist. Das ist oft ein Fehler.

Es ist absolut möglich und häufig sinnvoll, das Haus bereits während des Trennungsjahres zu verkaufen. Der entscheidende Vorteil: Je früher die Immobilienfrage geklärt ist, desto eher können beide Parteien finanziell und emotional einen klaren Schnitt machen.

Wichtig zu wissen: Auch während des Trennungsjahres kann ein Miteigentümer theoretisch die Teilungsversteigerung beantragen. Deshalb ist es umso wichtiger, vor dieser Eskalation eine freiwillige, einvernehmliche Verkaufsentscheidung zu treffen.

Sandra und Thomas aus unserem Einstieg haben sich für diesen Weg entschieden. Sie haben das Haus während des Trennungsjahres gemeinsam verkauft. Es hat ein knappes Dreivierteljahr gedauert. Beide haben mehr bekommen, als sie erwartet hatten – weil sie sachlich geblieben sind und nicht gewartet haben, bis die Situation eskaliert.

Was Sie jetzt tun sollten

Wenn Sie sich gerade in einer Trennungssituation befinden und eine gemeinsame Immobilie besitzen, empfehle ich drei Schritte:

Erstens: Holen Sie sich rechtliche Beratung. Ein Fachanwalt für Familienrecht hilft Ihnen, Ihre Position zu verstehen – ob es um den Zugewinnausgleich, den Ehevertrag oder das Nutzungsrecht geht.

Zweitens: Lassen Sie die Immobilie professionell bewerten. Unabhängig, neutral, marktgerecht. Das ist die unverzichtbare Grundlage für alle weiteren Entscheidungen.

Drittens: Reden Sie miteinander, solange es noch geht. Nicht jede Scheidung endet in einem Rosenkrieg. Je sachlicher beide Seiten mit dem Thema Haus umgehen, desto besser ist das Ergebnis – finanziell und emotional.

Wenn Sie eine Immobilie in München besitzen und sich fragen, was sie aktuell wert ist oder wie ein Verkauf bei Scheidung konkret und fair abläuft, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Rainer Fischer, Fischer Immobilien München, 📞 089-131320

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation empfehle ich einen Fachanwalt für Familienrecht und einen Steuerberater.