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as passiert mit meinem Eigenheim, wenn ich einmal sterbe? Insbesondere Eltern stellen sich diese Frage, da sie oft gern ihre Wohnung oder ihr Haus in München in den Händen ihrer Söhne und Töchter wissen wollen.

Grundsätzlich gibt es drei Optionen, wenn die Immobilie an die eigenen Kinder gehen soll: Vererben, Verschenken und Verkaufen. Ein Hausverkauf an die Söhne und Töchter geschieht bereits zu Lebzeiten und kann im Unterschied zu einer Schenkung erhebliche Steuervorteile mit sich bringen. Hilfreiche Tipps und Informationen, was bei dem Verkauf des Hauses oder der Wohnung in München an die Nachkommen zu beachten ist, steht hier in diesem Ratgeber.

Wieso kann ein Hausverkauf an die Kinder ratsam sein?

Auf den ersten Blick erscheint es vielleicht widersinnig zu sein, den eigenen Kindern sein Haus in München zu verkaufen. Doch einige Eltern entscheiden sich aus guten Gründen dafür. So kann ein Vererben von Immobilien mit erheblichen Schwierigkeiten einhergehen, wenn es mehrere Geschwister gibt. Eventuell entbricht ein Streit über das Erbe, sodass letztlich nur eine Zwangsversteigerung des Objektes bleibt. Es ist somit nicht mehr im Familienbesitz und wird für einen zu geringen Wert veräußert. Wer das Haus an ein bestimmtes Kind vererben möchte, muss sich mit dem Problem des Pflichtteils auseinandersetzen. In diesem Fall können die übrigen Söhne und Töchter ein Anrecht auf einen monetären Anteil an dem Haus haben, was ebenfalls den ungewollten Hausverkauf nach sich ziehen kann. Auf diese Weise wird dann die aufgezwungene Auszahlung an die Geschwister realisiert. Durch einen Verkauf des Heimes zu Lebzeiten kann man sicherstellen, dass die Immobilie im Familienbesitz bleibt.

Um an Steuern zu sparen, müsste bei einer Erbschaft das Haus in die Eigennutzung fallen. Dies lässt sich aber nicht immer realisieren. Bei einem Verkauf gibt es diese Regel der Eigennutzung nicht. Mit dem Eigentum kann gemacht werden, was der Eigentümer möchte.

Warum verkaufen und nicht verschenken?

Eltern sind gern großzügig und schenken ihren Söhnen und Töchtern oft teure Dinge. Doch Achtung: Bei einer Schenkung fallen mitunter Schenkungssteuern an, die denen der Erbschaftssteuer sehr ähnlich sind. Darüber hinaus gibt es die Regel, dass eine Schenkung binnen zehn Jahren von den Geschwistern angefochten werden kann. Das heißt: Wenn ein Vater einem Kind heute sein Haus schenkt und innerhalb der nächsten zehn Jahre verstirbt, können die anderen Geschwister einen monetären Anteil an dem Haus einfordern. Immerhin ist die Immobilie ihnen so beim Erbe entgangen. Bei einem Verkauf greift solch eine Regelung nicht.

Wie funktioniert der Verkauf an die eigenen Söhne und Töchter?

Im ersten Schritt ist es wichtig, den Wert des Hauses in München schätzen zu lassen. Es ist hierbei notwendig, einen realistischen Preis anzusetzen, damit nicht der Verdacht einer inoffiziellen Schenkung oder eines Scheinkaufs aufkommt. Allerdings ist es möglich, ganz legal den Kaufpreis zu senken. Dafür erhalten die Eltern beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht . Eine Kaufpreissenkung ist auch möglich, wenn das Kind schriftlich eine Elternpflegschaft unterzeichnet. Ein Häuschen mit einem Wert zwischen 80.000 und 100.000 Euro lässt sich durch solche Maßnahmen beispielsweise für rund 20.000 Euro verkaufen. Eine Begünstigung des Hausverkäufers wird nicht unterstellt.

Im nächsten Schritt wird ein Verkaufsvertrag aufgesetzt, der beim Notar unterzeichnet wird. Fertig.

Das Haus ist sanierungs- oder renovierungsbedürftig: Jetzt gerade verkaufen

Es mag erstaunen, aber wenn das Haus in München renovierungs- oder sanierungsbedürftig ist, lohnt sich der Verkauf an das eigene Kind besonders. Unter gewissen Umständen ist es nämlich nun möglich, von steuerlichen Vorteilen zu profitieren. Warum? Die Renovierungskosten können als Werbemaßnahmen geltend gemacht werden. Dafür ist es jedoch unerlässlich, dass die Eltern an das Kind eine Miete zahlen. Nur wenn Einnahmen mit dem Haus erzielt werden, ist ein Absetzen der Renovierung oder Sanierung als Werbemaßnahmen möglich. Doch Achtung: Es darf sich um keine Scheinmiete handeln.

Hausverkauf an die Kinder: Was ist eine Scheinmiete?

Aus steuerlichen Gründen nehmen die Kinder von ihren Eltern oft eine Miete. Sie möchten sich daran aber nicht bereichern, weshalb sie diese sehr niedrig ansetzen. Dies ist allerdings ein Fehler. Der Staat könnte davon ausgehen, dass es sich um eine Scheinmiete handelt. Um dies zu vermeiden, ist es wichtig, dass zumindest eine gewisse Untergrenze eingehalten wird. Sie beläuft sich nach den bisherigen Gerichtsurteilen in Deutschland auf 50 % der ortsüblichen Miete.

Was ist eine mittelbare Schenkung?

Einige Eltern möchten ihrem Kind beim Kauf ihres eigenen Hauses helfen. Sie denken daran, den Hauskauf zu finanzieren. Das Finanzamt sieht darin eine mittelbare Schenkung, wie das Bundesfinanzamt in einem Urteil vom 7. 11. 2006, AZ: IX R 4/06 festhielt. Sollte ein zeitlicher Zusammenhang zwischen einer Geldschenkung und dem Hausverkauf hergestellt werden, kann ein Betrugsfall vorliegen. Eine klare zeitliche Grenze zwischen einer Geldschenkung vor dem Kauf und dem Hauskauf wird allerdings nicht gezogen. Auf der anderen Seite urteilte das Bundesfinanzamt am 1. 6. 2004, AZ: IX R 61/03, dass keine mittelbare Schenkung vorliegt, wenn das Kind eine Geldschenkung nach dem Haus- oder Grundstückverkauf erhält.

Eltern und ein dingliches Wohnrecht

Der Immobilienverkauf zwischen Eltern und ihren Kindern wird oft als eine Steuersparvariante gewählt. Nicht selten möchten die Eltern jedoch weiterhin in dem Haus wohnen bleiben. Aus steuerlichen Gründen ist es daher sinnvoll, dass die Eltern eine Miete zahlen. Darüber hinaus kann ein dingliches bzw. lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden. Wie bereits oben erwähnt, ist dieses Wohnrecht ein finanzieller Nachteil für den Beschenkten. Der Kaufpreis lässt sich somit drücken.

Verkauf einer gewerblichen Immobilie an die Kinder

Nicht immer möchten Eltern ihr Eigenheim an ihre Söhne und Töchter verkaufen. Manchmal handelt es sich auch um gewerbliche Objekte wie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus. Wird nun Grunderwerbsteuer fällig? Handelt es sich um einen Verkauf des Objektes an die eigenen Kinder und damit ein Geschäft in direkter Linie, wird keine Grunderwerbsteuer erhoben. Das sagt Paragraf 3 Nr. 6 GrEStG aus. Es können sich jedoch finanzielle Nachteile ergeben, wenn noch eine Finanzierung für die Immobilie besteht.

Wer vorzeitig einen Kredit kündigen möchte, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Der Kreditgeber möchte so für die entgangenen Zinsen entschädigt werden, die er durch eine vorzeitige Kreditauflösung nicht mehr erhält. Solch eine Entschädigung greift nicht nur bei gewerblichen Objekten, sondern auch beim Eigenheim. Läuft die Finanzierung der Eltern noch, sollte bei der Bank erfragt werden, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung sein würde. Die Banken setzen sie oft zu hoch an, weswegen eine Konsultierung von Fachleuten unerlässlich ist. Eine andere Option ist, die Finanzierung der Immobilie als Käufer zu übernehmen. Ob sich dies lohnt, lässt sich durch eine detaillierte Kostenkalkulation ermitteln.

Wann ist es ratsam, das Haus an die Kinder zu verkaufen?

Letztlich lässt sich diese Frage nur individuell beantworten. Jedoch gibt es fünf Ausgangspositionen, die einen Verkauf des Hauses an Söhne und Töchter sinnvoll werden lassen:

  1. Die Eltern möchten schon zu Lebzeiten sicherstellen, wer ihr Eigenheim oder ihre gewerblichen Immobilien einmal erhält.
  2. Kinder und Eltern sind sich einig, dass die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht erhalten.
  3. Das eigene Kind erklärt sich dazu bereit, die Pflegschaft für die Eltern zu übernehmen.
  4. Die Eltern haben nur ein Kind und möchten an Erbschafts- und Schenkungssteuer sparen.
  5. Umfangreiche Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen an dem Haus sind notwendig. Durch einen Hausverkauf sowie eine anschließende Vermietung des Objekts an die Eltern lassen sie sich steuerlich absetzen.
Publiziert am
Feb 18, 2019
 in Kategorie:
Verkaufsstrategie

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